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Nuestros amables vecinos.

La Comunidad de Propietarios es una de las insoslayables contrariedades que nos persiguen durante prácticamente toda nuestra vida. Tenemos la percepción que todo lo relacionado con ella casi siempre son problemas y sobre todos gastos, más gastos. Y sin embargo todos sabemos que cuando compramos nuestro hermoso piso (con nuestra perenne hipoteca) también estamos comprando “trocitos” del edificio que compartimos con el resto de nuestros inopinados vecinos, cuyo mantenimiento es común y que exige que se tomen decisiones entre todos.

Este pequeño mundo al que casi todos pertenecemos no siempre es idílico; hay vecinos que no pagan (desgraciadamente caso muy frecuente con la crisis), los hay que quieren cambiar el mundo y empiezan con nuestro edificio, los hay “muy ocupados” que no quieren saber nada y no han pisado una junta jamás, los hay problemáticos y quejosos que nos hacen una proclama “política” cada vez que nos los encontramos en el ascensor, otros ruidosos y bullangueros sin ninguna sensibilidad en sus atrofiados oídos, los que hacen una obra día sí día o no, o los que no han reformado su vivienda ni para mover un enchufe, en fin… El caso es que las comunidades de propietarios son una fuente inagotable de litigiosidad, y rara es la semana que a un abogado no le llega una consulta de esta naturaleza, y algunas comunidades necesitarían un juzgado para ellas solas.

Cuando se trata de propiedad horizontal en el día a día surgen un sin fin de dudas y consultas, y como es una materia muy trabajada por la doctrina, baste indicar en esta primera aproximación inicial diez cuestiones:

1º- Establecimiento de ascensor o ampliación de su recorrido.

Basta el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que además supongan la mayoría simple de las cuotas de participación tanto para establecer un ascensor donde no había como para ampliar su recorrido donde ya existía (art 17 LPH). El disidente que vota en contra también está obligado a satisfacer el gastos de inversión y su mantenimiento, ya que se trata de una mejora de la habitabilidad y uso del inmueble, que implica una revalorización y redunda en beneficio de todos, por tanto no se trata de una “innovación de lujo”.

Pero el problema surge cuando algunos vecinos de edad avanzada o con limitaciones de movilidad instan el establecimiento de ascensor y la junta no lo aprueba, y una mayoría bloquea esta mejora ¿Puede imponerse entonces el ascensor?. Caben dos opciones:

a) Acudir al llamado Juicio de Equidad, para que un Juez dictamine de acuerdo con las concretas circunstancias del caso si procede o no, donde resultará esencial en qué medida es necesaria para el logro para la plena integración y disfrute de personas con discapacidad. Si el Juez dictamina a favor todos los propietarios están obligados a sufragar el gasto en su totalidad.

b) Y una segunda opción con la redacción del artículo 10 LPH y la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, la Comunidad estaría obligada a la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior de la persona discapacitada, incluso sin necesidad de acuerdo comunitario, pero en este caso el propietario afectado que inste la actuación u obra deberá satisfacer lo que exceda de doce mensualidades cada año de gastos ordinarios descontadas las subvenciones y ayudas públicas, si la Junta no ha adoptado a favor del acuerdo con mayoría simple. Pero basta basta la opción de distribuir el gasto del coste de la mejora en una cantidad anual inferior a las doce mensualidades de gastos ordinarios para que la Comunidad se vea obligada a realizarla y costearla.

 

2º- ¿Puede el propietario que no acude a la Junta delegar de forma verbal el voto a favor de otra persona?.

El artículo 15 LPH permite la delegación de voto mediante un escrito firmado por el propietario que se exhibe al inicio de la reunión para atestiguarlo. Por tanto la representación y delegación de voto debe hacerse por escrito. En todo caso sí es admisible y frecuente que se pueda delegar el voto mediante una llamada o e-mail al Administrador, que como Secretario de la Junta puede dar fe de la delegación así realizada.

 

3º- ¿Quién responde de las deudas comunitarias de un piso en caso de venta, transmisión o adjudicación a favor del acreedor hipotecario?.

De acuerdo al artículo 9.1 LPH el comprador o adjudicatario responde frente a la Comunidad por los gastos ordinarios y extraordinarios que el inmueble adeude correspondientes a la anualidad natural en el que se ha adquirido y los tras años anteriores. Esta limitación opera incluso en el caso que el comprador no haya exigido en el momento del otorgamiento de la escritura el certificado de deuda pendiente con la Comunidad, por tanto no se le podrá exigir en ningún caso el importe de deudas anteriores a esas tres anualidades previas a la compra, salvo que esa deuda previa conste como carga inscrita en el Registro de la Propiedad.

En relación a la cuotas debidas por tiempo superior a la anualidad vigente y las tres anteriores si la Comunidad no ha anotado el embargo en el Registro de la Propiedad solo puede exigirlas al anterior propietario, lo que ocurre es que con frecuencia se la ha adjudicado el banco por falta de pago de la hipoteca por lo que será insolvente y muy difícil que se haga efectiva por el mismo.

 

4º- ¿Cuando prescribe la reclamación frente a obras o alteraciones realizadas por un vecino que afectan a elementos comunes?

Suele ser muy común que un propietario proceda a realizar una obra en su vivienda que altera un elemento común, por ejemplo es típico el cerramiento en terraza o balcón, que requiere consentimiento unánime de la Junta de Propietarios de acuerdo con los artículos 5, 7.1, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no ha existido autorización, ¿hasta cuándo puede reclamar la Comunidad u otro vecino que se reestablezca la fachada a su situación original?

La clave de estos supuestos se haya en determinar; por una parte, si ha habido o no cierta aquiescencia o aceptación tácita de los vecinos de la Comunidad a la transformación realizada sin haber tenido iniciativa alguna frente al infractor; y por otra, que se trate de obras que no afecten a la solidez y a la seguridad del edificio.

Como siempre la doctrina del Tribunal Supremo no es unívoca pero se puede responder a la cuestión de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Desde el momento que la obra resulta visible al resto de los propietarios debe existir una reacción en contra de la Comunidad. A partir de ese momento el incumplimiento deja de ser clandestino u oculto.

b) No debe haberse admitido obras similares realizadas por otros propietarios. La Comunidad debe mostrar una conducta coherente con todos lo vecinos de manera que los criterios seguidos para resolver las situaciones o controversias jurídicas por la Comunidad no sean equívocos, no pudiendo ir contra sus propios actos, actuar con abuso de derecho o sin buena fe.

c) Si la Comunidad no ha reaccionado nunca en contra de la obra ni manifestado ningún tipo de oposición a su realización, se entiende que existe consentimiento tácito y facta concludentia, hechos concluyentes, que hacen presumir que la Comunidad ha aceptado esa alteración en elemento común cuando transcurre un periodo de tiempo considerable.

d) No existe un plazo o periodo de tiempo determinado en la legislación nacional (en Cataluña son 6 años), por lo que depende del caso concreto y de las relaciones entabladas entre las partes para discernir si existe consentimiento tácito, tradicionalmente la doctrina jurisprudencia ha aplicado el plazo de prescripción adquisitiva de 10 años del artículo 1957 del Código Civil, pero existen sentencias que aplican plazos sustancialmente menores ( 6 u 8 años) si se justifica una aquiescencia de la Comunidad.

 

5º- ¿Qué podemos hacer cuando tenemos un vecino ruidoso?

Se trata de casos también muy usuales, normalmente locales que forman parte de la Comunidad y que realizan su actividad negocial pero sin cumplir la normativa en materia de contaminación sonora u horarios; vecinos tumultuosos; estudiantes poco “estudiosos” y muy “festivos”, aficionados a la música que no han descubierto las ventajas de los ariculares o el típico vecino “zombi” o insomne que tiene su horario peculiar pero que vive como si no lo tuviera.

En estos casos lo recomendable sería una amable conversación entre vecinos, un poco de sentido común, buena fe y la compresión mutua; pero nuestro mundo moderno suele ser conflictual y casi todo termina en reclamaciones legales, porque se piensa desgraciadamente, y normalmente con razón, que no suele haber reacción o respuesta sin acciones legales.

Si la reclamación está fundamentada casi siempre hay una solución jurídica pero suele tardar en resolverse. Veamos:

a) Es posible una vía administrativa mediante denuncia ante el Ayuntamiento, y en caso de inacción de éste ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma. Normalmente el Ayuntamiento encarga un informe acústico para verificar si exceden los decibelios permitidos, y si es así se procede a la apertura de un expediente sancionador con medidas correctoras frente al infractor por inmisión o ruidos excesivos.

Aunque cada vez menos, es muy frecuente en pueblos y localidades pequeñas, la incompresión de la Administración Local para este tipo de reclamaciones, con una tendencia caciquil a buscar siempre soluciones contemporizadoras entre los vecinos para no ofender a unos y a otros. En este casos, ante la pasividad de la administración y cuando se trate de un caso grave de inmisión, se puede considerar vulnerado el derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario y puede acudirse para su protección al procedimiento especial regulado en la Ley de Jurisdicción Contencioso-Administrativo de 13 de Julio de 1998, en los artículos 114 y siguientes, que legítima la interposición de recurso contencioso administrativo contra la administración pública por inacción o pasividad ante una patente intromisión ilegitima de terceros en un derecho fundamental. Incluso se pueden reclamar daños y perjuicios causados a la administración por su omisión en hacer cumplir la legalidad.

b) Paralelamente o no, ya en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal cabe la posibilidad, según su artículo 7.2, de ejercer la llamada acción judicial de cesación por la cual la Junta de Propietarios está legitimada a solicitar de un Juez el cese de actividades ruidosas, molestas, insalubres o peligrosas que se lleven a cabo en una vivienda o un local perteneciente a la Comunidad por su titular o usuario. Incluso se puede solicitar no sólo el cese de la actividad perjudicial sino incluso la privación temporal del uso del local o la vivienda o resolver directamente el contrato de arrendamiento a que esté afecto el inmueble. Para el ejercicio de esta acción se requiere:

– Permanencia de la inmisión sonora.

-Personas o vecinos concretos que sufren y padecen el ruido. Que afecte a la pacífica convivencia entre vecinos, perturbando el legítimo y normal disfrute y goce de su propiedad y una vulneración de sus límites de acuerdo con las circunstancias concurrentes.

– Requerimiento específico y fehaciente al propietario ruidoso para que cese la inmisión, con apercibimiento de iniciar las correspondientes acciones judiciales.

Acuerdo específico de la Junta de Propietarios para autorizar al Presidente de la Comunidad el ejercicio ante los Tribunales de esta acción de cesación.

Opción de reclamar además los daños y perjuicios ocasionados.

 

Fin Parte I,

 

Javier Alex Guzmán, es abogado de Lex Consulting.

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