Con las nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda el viejo contrato-tipo de fondo de armario para alquilar la vivienda o para venderla, ya un poco andrajoso de tanto usarlo, y a veces ininteligible por los muchos cortes y pegas que ha padecido, definitivamente va quedar arramblado entre caducados recibos y carpetas viejas en el sempiterno cajón de sastre para ser sustituido por un modelo de última generación, el no va más de los contratos, prolijo, formal, donde todo se dice y todo se manifiesta con cláusulas limpias y ordenadas, eso sí lleno de admoniciones y advertencias con muchas declaraciones de intenciones pero, a las postre me temo igual de potencialmente nulo o litigioso que el anterior.

Cuando surgen nuevas herramientas jurídicas los operadores jurídicos saltan como fieras sobre la presa para ver qué se puede hacer con ellas, a veces exprimiéndolas hasta más no se puede. Es decir los más interesados en disponer  y hacer uso de los instrumentos  legales que otorgan mayor garantía, validez y eficacia de una operación o institución jurídica son los intervinientes en esa actuación. Lo que es una brillante ocurrencia de un jurista avizor es una puerta que se abre para el resto convirtiéndose en convención y en regla. Un ejemplo está siendo la ya generalizada puesta al día de las inscripciones registrales para adaptar las descripciones contenidas en ellas a la realidad física y/o catastral, procedimientos de regularización ya muy extendidos en la práctica. El problema por tanto no es imponer más obligaciones o requisitos en la configuración de una institución sino regularla de manera que pueda funcionar espontáneamente como fenómeno social que es e imponerse como norma en un sentido jurídico.

Dos premisas nos pueden ayudar a entrar en materia; ¿el comprador o arrendatario de una vivienda es un consumidor en los términos de la ley de consumidores (TRLGDCU)?  y ¿qué debemos considerar vivienda para que pueda ser objeto de un contrato de arrendamiento o compraventa?.

En relación al primer punto puede considerarse falaz el argumento que el arrendatario o comprador es siempre la parte más débil, desde luego no en la compraventa (salvo en un mercado sin oferta, y una excesiva regulación del sector puede provocar esta situación), porque la posición de fuerza puede ostentarla fácilmente el comprador que acredita su mayor solvencia o disponibilidad económica  y maneja los tiempos (ha sido evidente durante la crisis económica y todavía hoy por ejemplo la masiva compra de activos inmobiliarios mediante cesión de créditos hipotecarios por entidades creadas ad hoc), de manera que puede exigir no solo en el precio si otras cosas como la efectiva regularización del objeto de venta; así hemos mencionado los procesos de subsanación de discrepancias previstos en la normativa hipotecaria o cómo no, en la obtención de la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO)  tan común ya en las parcelas no urbanizables construidas sin licencia inicial. El comprador, aconsejado por sus abogados,  no compra y en todo caso condiciona el otorgamiento de la escritura hasta la correcta determinación de estos extremos, aún no siendo obligatorio ni afectando a la intrínseca validez de la adquisición de la propiedad. Igualmente en el alquiler es frecuente la exigencia del arrendatario de que se amueble adecuadamente el inmueble (solicitando nuevos electrodomésticos o colchones para las camas) o que se adecente la vivienda (pintarla) antes de la entrada del inquilino.

La escasez de vivienda, si es eso lo que está ocurriendo, no se resuelve con mayor regularización. Como los problemas jurídicos suelen ser ante todo también cuestiones sociales habrá que delimitar primero el alcance del conflicto; ….sea aumento de población urbana, sea inmigración al centro de las ciudades,  uso turístico de los centros históricos urbanos, sea despoblación rural como en los años 60, el solapamiento de generaciones jóvenes con las mayores cada vez más longevas,  la falta de promoción profesional del ciudadano medio que no progresa económicamente gradualmente como sus antecesores para poder adquirir vivienda y pagar en un plazo razonable las hipotecas, la inestabilidad laboral con una cada vez mayor temporalidad o prestación sucesiva de servicios para múltiples empleadores durante la vida laboral de un trabajador, encarecimiento de las hipotecas y recrudecimiento de sus condiciones ( cuando en plena crisis solo el 6% en España incumplió el pago de la hipoteca, y muy focalizado en tipo de deudor) la quiebra técnica de los presupuestos de las Administraciones Públicas para hacer políticas sociales de vivienda eficaces, etc…).

De conformidad con los art. 2 y art 3 TRLGDCU las personas físicas nunca ostentan la condición de consumidores cuando «actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión», aunque tengan ánimo de lucro, siempre que no lo hagan de manera habitual ??, y esta es la clave, concierten esa relación con otro particular de igual condición no empresario, es decir que tampoco se dedique a una actividad comercial o empresarial en ese acto concreto. Por tanto entre iguales no hay consumidores.

El segundo punto es de técnica jurídica, si la vivienda no es digna en el sentido de poseer unas mínimas condiciones de habitabilidad no existiría contrato de arrendamiento ni contrato de compraventa propiamente dicho, adoleciendo de vicio de nulidad por falta o inadecuación del objeto a la finalidad del contrato, y en todo caso caso susceptible de resolución contractual. La propia estructura y configuración de lo que es el contrato permite controlar su validez jurídica y por tanto desplegar la protección frente al contratante afectado. Se debe dejar a la institución jurídica o contrato en este caso que desarrolle su propia naturaleza, por otro lado con una evolución de siglos, a través de la interpretación de los juristas y la decisión cualificada del juez mediante la jurisprudencia consolidada, (otro problema sería el tiempo de articulación de los procesos que enerva la eficacia de la Justicia, pero un problema no se soluciona creando otro sino solventando el primero). El articulo 2 de la LAU define arrendamiento de vivienda como aquel «que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Y así nuestras Audiencias Provinciales aclaran «… comprensiva de aquellas características que proporcionan su aptitud para servir en condiciones mínimas para ser habitada por cualquier persona en términos de comodidad, dignidad y seguridad; no solo en razón al cumplimiento de requisitos legales o administrativos, sino también a lo que en cada momento se considere adecuado a las necesidades básicas integradas en el concepto conforme a la realidad social ( art. 47 de la CE y 3.1 del CC). En este sentido, y como recoge la SAP de Madrid, Secc. 9ª, de 11 de octubre de 2018, con cita de la de la AP de Málaga sec. 4ª, S 14-5-2012, «inicialmente, ha de partirse de la consideración de que el concepto común de vivienda hace referencia a una edif‌icación cuya principal función es ofrecer refugio y habitación a las personas, protegiéndoles de las inclemencias climáticas y de otras amenazas, coincidente esencialmente con el concepto legal del término, referido a aquella edif‌icación habitable cuyo destino primordial es la satisfacción de la necesidad de vivienda de las personas (cfr. art. 2.1 LAU ); en sentido estricto, es entendida la vivienda como el lugar en el que el individuo desarrolla sus parcelas de intimidad, tanto personal como familiar» y en igual sentido se pronuncia la SAP de Madrid secc. 14ª, S 27-3-2012 .al señalar «SAP Granada 353/2020, 6 de Noviembre de 2020. Pues bien si la vivienda no se ajusta a esos requerimientos directamente con la normativa ya en vigor no habría contrato.

¿Y que nos exige Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda? Fundamentalmente regula, establece una serie de medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda,  en concreto en su art. 31 impone a los propietarios un conjunto de obligaciones que serán de aplicación siempre, incluso cuando los contratos se celebren entre particulares no profesionales, (es decir se les aplican los derechos de los consumidores a los arrendatarios y a los compradores en todo caso sin serlo por imposición legal, eso sí curiosamente no regula un catalogo correspondiente de infracciones y sanciones que garanticen su cumplimiento, dejando quizá su regulación a las CCAA); veamos esas obligaciones que deben seguir siempre y en todo caso los propietarios que arrienden o vendan su vivienda:

a) Se debe identificar siempre al  vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación. Nada especial añade, no existe contrato sin consentimiento de las partes a obligarse, y  por tanto sin determinación de quien presta el consentimiento.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse. Forma parte de la determinación del precio, y condición de su validez.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.  Certificado o cédula de habitabilidad. Suele ser ya una exigencia asumida por las partes, en todo caso dado que en las mayoría de los casos nos encontramos con arrendamientos urbanos de viviendas calificadas como tales no estaría de más que se regulara y exigiera a todas las entidades locales que los proporcionaran a través de un procedimiento sencillo, rápido, telemático, y gratuito, tratándose de una imposición legal.
   

2.  Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes. Se trata de un requisito de  muy difícil cumplimiento en viviendas de cierta antigüedad, casi nunca ni Registro de Propiedad ni Catastro facilitan esa información lo que obligará al propietario a realizar un informe pericial incluso  solucionar previamente a la firma del contrato las discordancias entre las descripciones registral, catastral y física, un coste, una dilación temporal y un requisito burocrático que desde el punto de vista del ciudadano que compra y menos aún el que alquila a cuerpo cierto no le aporta nada, la ausencia de actualización técnica debería en su caso ser un criterio a negociar entre las partes en el precio.
   

3.  Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo. De nuevo los Ayuntamientos deben actualizar y hacer asequibles sus bases de datos para que el ciudadano obtenga esa información. No siempre el propietario actual conoce las reformas y reparaciones llevadas a cabo. Se debería haber categorizado esta obligación armonizándola no con lo ya realizado por el propietario/s sino con las exigencias de renovación y mejoras que exija la normativa municipal, que es la que determinará que costes habrá en el futuro por las correspondientes derramas que resulten necesarias. El problema se acrecienta con la extensión de la obligación al conjunto de la edificación y los elementos comunes que conforman la Comunidad. Al final podremos acogernos al socorrido expediente de la declaración responsable.
   

4.  Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes. Este es descriptivo y más sencillo de cumplir.
   

5.  Certificado de eficiencia energética de la vivienda. Ya es de obligatorio cumplimiento.
   

6.  Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio. Debe ser la normativa autonómica y municipal en materia de accesibilidad la que sirva de criterio y atendiendo  a la antigüedad de la vivienda. Volvemos al argumento de la disponibilidad de información por parte de las entidades municipales en mejor disposición técnica para informar lo que se requiera para cada tipo de edificación.
   

7.  Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda. De lógica aplicación.
   

d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad. Igualmente ya de usual y lógica aplicación. Basta aportar una nota simple del Registro de la Propiedad que sí ofrece esta información.

e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable. También de normal exigencia dado que configura un régimen jurídico especial.

f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación. Esta información la proporciona el Ayuntamiento, a veces en la plataforma electrónica, en todo caso dada la singularidad excepcional de este requisito es obvio que el propietario o arrendador tendrá esta información, que no debe ocultar.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma. Cláusula abierta que reitera lo contenido ya en otras.

2.  En los mismos términos de lo establecido en el apartado anterior, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud. Resulta curioso este requisito dado que afecta a la seguridad y salud de las personas y que debería estar sujeto al control solícito de la Administración y no depender del criterio y la buena fe del propietario o arrendador. Lógicamente una propiedad con esa problemática no se debería arrendar, no es habitable, ni vender, es objeto ilícito. Si hay sospechas habrá que exigir un informe pericial, pero si no hay indicios de la existencia de esos materiales,  ¿en qué se puede justificar la exigencia al arrendador o vendedor?; la respuesta es que podrán pedirlo siempre. Los peritos especializados en esta materia están de enhorabuena¡.
   

Algunas exigencias mencionadas son de imposible cumplimiento, otras son costosas y/o arbitrarias, y además se suscitan dudas sobre la validez temporal de la información suministrada o a proporcionar a futuro y de los certificados que en su caso los técnicos emitan. Lo que sí parece evidente es que muchos propietarios van a retraerse de arrendar sus viviendas, dado que cualquier flexibilización consentida a priori por el arrendatario puede ser causa de resolución del contrato más tarde cuando cambien los ánimos,  piénsese en caso de impago de renta; y respecto  a la venta se repercutirán los costes lógicamente en el precio

Fdo. Francisco Javier Alex Guzmán.