Se puede alquilar la habitación de una vivienda a uno o varios inquilinos con facultades de uso compartido de la cocina, baño, sala y resto de dependencias de la misma a cambio de precio y por el periodo de tiempo que libremente pacten las partes. El contrato no está sujeto a las prescripciones que con carácter obligatorio impone la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LAU). La doctrina y jurisprudencia considera mayoritariamente que no se trata de un arrendamiento de vivienda porque la disponibilidad en exclusiva solo de la habitación hace que no reúna los requisitos de habitabilidad e intimidad  para el desarrollo de una plena vida doméstica por parte del inquilino, al compartir servicios esenciales con otros o el propietario. Se regula por lo que acuerden las partes y los artículos 1542 a 1582 Cc para arrendamientos del Código Civil.

En el contrato de arrendamiento de habitación se pueden incluir pactos consistentes en:

– El arrendatario de habitación se compromete a colaborar en las tareas de limpieza de la vivienda, no solo de su habitación sino también de los departamentos comunes. A veces mediante compromiso de pago de servicios de limpieza externos.

– Los gastos generales, servicios y suministros de la habitación pueden estar incluidos en la renta pactada o como cantidad adicional.

– Se pueden establecer reglas de uso del baños y disponibilidad de cocina en el contrato o por acuerdo entre distintos inquilinos, o simplemente disciplinar un horario cuando no deben ser usados, especialmente cocina y salón para no molestar al resto de los vecinos.

– Se puede incluir penalizaciones para el caso de retraso del pago de la renta.

– También causa expresa de resolución del contrato el incumplimiento grave de normas de la Comunidad de Propietarios.

– Reglas para el caso de desistimiento unilateral o abandono de la habitación y en particular sobre el destino del mobiliario del inquilino y sus enseres personales, estableciendo un sistema de comunicación previa, lugar de remisión y/o plazo de máximo de contacto de manera que en ausencia de respuesta puedan considerarse abandonados

– Prohibiciones a su vez de subarriendo al inquilino.

– Posibilidad de rescisión del contrato a instancias del arrendador si la necesita para su familia.

– Si hubiera un comprador de la vivienda tiene derecho a que termine el arriendo, salvo inscripción previa en el Registro de la Propiedad.

– Puede incluirse con mobiliario o no, extendiéndose por el mismo periodo en su caso.

– Las reparaciones ordinarias serán de cuenta del propietario, salvo uso negligente por el inquilino.

La aplicación de un régimen jurídico distinto a la LAU permite liberarse de determinadas regulaciones restrictivas en beneficio del arrendador, no existe un periodo mínimo del contrato ni prórroga forzosa, no existen limitaciones al desistimiento y  correspondientes compensaciones, no se aplican las subrogaciones obligatorias por razón de fallecimiento o en beneficio de familiares. Tampoco límites a actualizaciones ni a efectos de determinar importes de fianzas o avales.

No obstante lo anterior no debe confundirse; si el alquiler de la habitación se ofrece habitualmente por un tiempo de duración inferior a dos meses y con fines turísticos (presumiéndose tal cuando se canaliza la oferta a través de canales de oferta turística; agencias de viaje, empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento), no sería arrendamiento de habitación sino alojamiento de fines turísticos con la obligación de inscripción en el Registro de Turismo como tal y cumplir todas prescripciones que regula la normativa (en Andalucia el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos). Igualmente

Igualmente hay que distinguir este alquiler privado de habitaciones de los establecimientos llamados pensiones, (que conforman una categoría de establecimiento turístico del punto de vista administrativo y son las que pueden dar lugar a confusión por tener baño fuera de la unidad de alojamiento). Estas ya sí se tratan de establecimientos turísticos regulados en cuanto el titular de la unidad de explotación realiza una actividad empresarial como actividad económica por cuenta propia y carácter habitual y/o a través de canales publicitarios y sujeto a la normativa sectorial, debiendo estar inscritos en el Registro de Turismo en los supuestos y forma que dispone la ley  (en Andalucía, Decreto-ley 13/2020, de 18 de mayo, por el que se establecen medidas extraordinarias y urgentes relativas a establecimientos hoteleros, coordinación de alertas, impulso de la telematización, reactivación del sector cultural y flexibilización en diversos ámbitos ante la situación generada por el coronavirus (COVID-19). El incumplimiento de la norma puede implicar la realización de un alojamiento clandestino (en Andalucía de acuerdo al art. 30.4 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andaluc􏰀a) . El criterio distintivo fundamental entre uno y otro sería si es o no fin primordial y habitual el alquiler de habitaciones como actividad económica del arrendador, no siempre fácil de dilucidar (con requisitos de los alojamientos mucho más restrictivos).

Veamos algunas sentencias;

La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes. El arrendamiento …. recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza. … Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 CC en todo lo no previsto en su texto. STC AP Madrid Secc 9º 168/2019 de 28 de marzo.

Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina,…), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.

El hecho de que no se incluya este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe
conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil. STC AP Ciudad Real Secc. 1º 255/2017 de 14 de septiembre

 Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán

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