Desde el día 3 de abril de 2025 cualquier propietario de una vivienda que tenga intención de alquilarla para uso turístico (VUT) necesitará permiso explícito de la Comunidad de Propietarios previo acuerdo en Junta con mayoría de tres quintas (3/5) partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas (3/5) partes de cuotas de participación. Así lo dispone el art. 17.12 en relación al 7.3 de la ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras la última de reforma por Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia. Se impone al propietario interesado el deber «de obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios», teniendo el presidente de la Comunidad la facultad «a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes», de requerir «a quien realice la actividad, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes…»

            Es importante precisar que el precepto tiene carácter imperativo, aunque los Estatutos o el Título Constitutivo prevean expresamente la autorización genérica para la realización de actividad de arrendamiento de viviendas para uso turístico (piénsese en estatutos redactados unilateralmente por el promotor en vivienda nueva comercializada en venta sobre plano y con Comunidades que empiecen a funcionar con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, el  3 de abril de 2025). La ley exige que el interesado recabe «aprobación expresa de la Comunidad de Propietarios», por lo que la Junta estaría legitimada para alterar el criterio estatutario mediante la mayoría referida respondiendo así a la solicitud del propietario. El art. 17.12 LPH, señala que el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad  «suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos», requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación», por tanto no cabe restringir las facultades de la Comunidad otorgadas por la ley  para modificar sus propios Estatutos o Título Constitutivo. Todo ello sin perjuicio del control judicial de la impugnación de los acuerdos comunitarios cuando la Comunidad no mantenga un criterio de uniformidad o igualdad y se hayan adoptado en beneficio de propietarios en perjuicio de otros, vulnerando el principio de vinculación a los actos propios.

            En todo caso no afectará a las viviendas que ya estén desarrollando esta actividad con anterioridad de la fecha citada, siempre que tengan concedida la preceptiva licencia administrativa.

            La nueva reforma es acorde con la reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que hasta ahora se ha mostrado proclive a «la voluntad del legislador» en favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, y consecuente repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares». El Tribunal Supremo considera que  las facultades de los propietarios para determinar el destino de sus pisos o locales no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales.

            También el Tribunal Constitucional se ha pronunciado al respecto; «ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE, siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada (SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos (art. 7.2 LPH) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos». En definitiva no se vulnera el contenido esencial del derecho de propiedad (art. 33 CE) por atribuir a las comunidades de propietarios la facultad de prohibir el alquiler con fines turísticos de las viviendas por los propietarios sin exigir para ello  el consentimiento de todos los comuneros.

            No ha sido ésta la única modificación normativa que está en curso, se trata de una actividad cada más regulada no solo en el ámbito civil sino sobre todo en el ámbito administrativo, así:

1. a) Es obligatorio la inscripción mediante solicitud presentada en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (con simultánea adjunte de toda la documentación preceptiva en formato electrónico), para poder ofrecer sus servicios de alquiler de vivienda de uso turístico a través de las plataformas en línea, se asignará un número de registro de su unidad por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, según Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos  y se crea la Ventanilla Unica Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro también es obligatorio para los arrendamientos de temporada.

2. b) Se fortalecen las medidas de inspección sobre las viviendas de uso turístico que cuenten ya con licencia, se refuerza el control de la «incorrección, inexactitud o falsedad de carácter esencial en la declaración responsable presentada en el Registro de Turismo de Andalucía» que permitirá «la cancelación de la inscripción registral, así como la imposibilidad de solicitar una nueva alta por el plazo de un año», con modificación a través de la disposición final quinta  del apartado 4 al artículo 38 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, que queda redactado como sigue:

«4. La comprobación de la existencia de alguna incorrección, inexactitud o falsedad de carácter esencial en la información contenida en la declaración responsable de inicio de actividad o la no presentación de documentación que haya sido requerida al interesado, podrá determinar la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad, así como la cancelación de la inscripción previa audiencia de la persona interesada sin perjuicio de las responsabilidades en que se pudiera incurrir.

            La resolución motivada de cancelación del registro podrá determinar la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento de alta con el mismo objeto por el plazo de un año.

            Además de las causas establecidas reglamentariamente, cualquier información relativa a la acreditación de la personalidad física o jurídica del titular o explotador y la relativa al cumplimiento de la legalidad urbanística, que resulte incorrecta, inexacta o falsa, será considerada de carácter esencial a los efectos de lo establecido en el párrafo primero de este apartado.»

1. c) Igualmente, en particular en Andalucía, se ha aprobado el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, donde se adoptan medidas urgentes para integrar las viviendas de uso turístico (VUT) en la ordenación urbanística de cada Ayuntamiento,  dependiendo de la repercusión sobre disponibilidad de vivienda permanente en su municipio.  Obviamente no debería ser de aplicación en muchas zonas de Andalucía de gran raigambre turística, ya se de interior y fundamentalmente playa, donde el fenómeno de escasez de vivienda para uso residencial resulta «inocuo desde el punto de vista urbano» incluso donde además resulta crucial para su desarrollo turístico.

            No se trata por tanto de una normativa de carácter imperativo y general solo en aquellos municipios «en los que concurran razones imperiosas de interés general, y justificando la proporcionalidad de la medida, a través de los instrumentos de ordenación urbanística», lo cuáles estarán facultados para regular  la compatibilidad de las viviendas de uso turístico con el resto de los usos y, de forma particular, con el uso residencial.

            Entre otras medidas podrán exigir con carácter previo a la declaración responsable que se debe presentar ante el Registro de Turismo de Andalucía para el inicio de actividad de alquiler VUT de exigir que se cuente correspondiente licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso. El uso residencial de una parcela no habilitaría así por sí misma la posibilidad de destinar las viviendas al alojamiento turístico, «siendo necesario que el planeamiento urbanístico tenga previsto la compatibilidad del uso de alojamiento turístico con el residencial y que se obtenga la licencia o se haya presentado la declaración responsable correspondiente» (art. 6). Incluso el Ayuntamiento estará habilitado para suspender las autorizaciones de nuevas VUT desde el momento en el que se acuerde la elaboración del instrumento de ordenación urbanística correspondiente, sobre la compatibilidad referida.

            Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán