El principio general es que cada comunero tiene derecho a usar la cosa común, conforme a su destino y sin perjudicar a los demás, según determina el art. 394 del Código Civil. Dicho así las dudas no se disipan. Pensemos en casos cotidianos; el ejemplo más típico una pluralidad de familiares que han heredado una vivienda y tras la adjudicación (o durante la comunidad hereditaria) mantienen un pro-indiviso y cada uno desea usar la vivienda porque entiende que «es suya» y «tiene derecho» a ello, pero siendo varios  ¿quién puede ocuparla, todos, a la vez o uno tras otro?, ¿cuándo y cómo? ¿hay que avisar? ¿y si hay controversia o directamente uno no deja entrar a otro u oros?.

            En Derecho a veces para resolver un problema mejor empezar por el final. Y el final o el principio del final es un largo y proceloso proceso judicial y con una sentencia que no se sabe a ciencia cierta será de nuestro completo agrado.

            En este caso lo mejor es la «lógica de lo razonable», obviamente no siempre nos veremos compartiendo «todos unidos como hermanos» el piso, más bien lo contrario discutiendo por la mejor cama (eso si hay para todos), haciendo cola para entrar en el baño o peleándonos por la cocina y qué decir de la tele… y hasta cuándo… ¿ tú no te ibas ?….  esto en el mejor de los casos cuando hay diálogo… en fin.

            El «uso simultáneo» del bien no es absoluto y nos dice sabiamente el Tribunal Supremo que «debe atemperarse a las circunstancias del caso», lo cual nos lleva a ser a «razonables», es decir compartir el uso, pero no simultáneamente todos a una, sino por «periodos sucesivos y recurrentes» como una solución justa y aplicable cuando el uso y solidario no sea posible o aconsejable». Se puede elaborar un plan concertado entre las partes, como si fuera un calendario con sus periodos por turnos, para organizar una ocupación «exclusiva» que va corresponder a cada comunero o grupo de familia, con fechas, criterios de uso y comunicaciones fluidas para que la ocupación del bien resulte pacífica sin conflictos. La cuota de participación no se ejercitará proporcionalmente en un parte material o fracción del bien inmueble, (ocupo una habitación y el otro dos), sino en una franja temporal donde se ocupará exclusivamente todo el bien, de manera que durante el tiempo que me corresponda (una semana, un mes, tres días …) nadie más usará o habitará la vivienda. (Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 700/2015 de 9 Dic. 2015, Rec. 2482/2013).

            ¿Cómo hacerlo?. Alcanzando un acuerdo entre «todos» los copropietarios, el cual puede ser tácito o explícito, pero no necesariamente formal como un documento escrito y firmado, ya que algunas personas a veces suelen ser reacias porque parece que «les compromete más de la cuenta»,  aunque sea lo más recomendable. En principio basta que todos estén conformes y respeten mutuamente las reglas de uso del bien que han asumido, y quede constancia de las comunicaciones y asunción de los acuerdos a efectos de prueba. Además este tipo de acuerdo se pueden adoptar por mayoría de las cuotas, no requiere unanimidad, si se incumple como veremos más abajo estaríamos es un escenario judicial;  (y si es una comunidad hereditaria previa a la adjudicación en virtud del número de herederos con derecho a posesión, ya que no hay cuotas, (sentencia   SAP Vizcaya, Sec- ción 3.ª, de 28 de marzo de 2019).

            Lo ideal si se prevé que la situación de condominio va a permanecer más o menos en el tiempo,  bien sea porque así se ha querido voluntariamente (no quieren vender todavía porque los precios están bajos en el mercado por ejemplo) o porque no hay más remedio (mientras se vende o se acuerda la división o algún comunero tiene una incidencia o es díscolo), de manera que hay que compartir el uso de un bien entre varios comuneros, como indico lo aconsejable sería establecer unos estatutos o normas concertadas ya no solo sobre el uso exclusivo por turnos del bien, también sobre todo lo demás. Piénsese en los gastos (luz, agua, IBI, tasa de basura, gas, internet, comunidad de propietarios …), de administración ordinaria (como los de conservación o reparación) o de mejora (para mantener el bien útil y productivo), sobre la posibilidad de arrendar o no, o incluso pactos sobre indivisión o futura venta. El artículo 392 Cc en relación al art. 1091 Cc permite acordar libremente contratos entre los comuneros sobre todo aquello que crean conveniente en la gestión y disposición del bien, salvo algunas restricciones concretas al pacto como la indivisión perpetua, invariabilidad de las cuotas y protección de terceros y acreedores en caso de división. Eso sí este tipo de pactos generales requerirá la mayoría o  unanimidad de todos los partícipes (art. 396 versus art. 398 Cc) según el alcance de «disposición» que se haga del bien o alteración de las reglas comunes en cada caso concreto, aún siendo admisible la posibilidad de acuerdos parciales que solo afecten a una o parte de las cuotas indivisas.

            Estos pactos tienen carácter obligacional y vinculante entre las partes, ahora bien los actos de disposición requieren la participación de todos para su perfección, por lo que resulta conveniente establecer compensaciones resarcitorias para el caso de incumplimiento de alguno/s o establecer apoderamientos explícitos recíprocos. Recordemos que al contrario que las sociedades (civiles o mercantiles) la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica distinta a la de cada uno de sus miembros. No resulta necesario inscribir en el Registro de la Propiedad estos acuerdos, salvo los que puedan afectar a terceros como los de la indivisión, prohibición de disponer de cuotas o constitución de gravámenes, uso, habitación, hipoteca, etc)

            Y, ¿si se incumplen?, bueno como cualquier contrato o relación obligacional se puede impetrar judicialmente su cumplimiento o su resolución, con exigencia de resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos, de acuerdo a los artículos 1124 Cc y 1096 Cc y sig, o directamente ejercer la acción judicial de división de la cosa común que si es materialmente indivisible terminará en pública subasta del bien (salvo pacto de indivisión temporal acordado), porque si no está concertada el contrato con un tercero en todo sus elementos fundamentales, sujeto, objeto y precio, no podrá suplirse judicialmente (vía art. 708 Lec) el consentimiento del comunero disidente por ser un acto personalísimo.

            Y si uno de los copropietarios  ocupa la vivienda e impide el uso del otro u otros copropietarios. Este es el caso que nadie quiere, pero es un problema intrínseco a la naturaleza de la propiedad pro-indiviso, compartir propiedad exige asumir que la propiedad no es «solo» mía, no impedir a los demás usarla según su derecho, no entenderlo así genera conflictos constantes.

            En este caso la solución una vez requiere acudir a los Tribunales y ejercer la acción de desahucio por precario contra el comunero que «está realizando un uso abusivo y excluyente del bien» para expulsarlo del inmueble,  (lo admite el Tribunal Supremo aunque no sea exactamente un precarista porque es cierto que tiene derecho a poseer igual que los demás). Conveniente además ejercer esta acción judicial con solicitud acumulada y accesoria de resarcimiento de los perjuicios irrogados por el comunero «ocupa» (art. 1088 Cc en relación al art. 1101 Cc), que puedan acreditarse, además, y es la clave, aprovechar para incluir en la petición de la demanda que se ordene el sistema mencionado de turnos temporales de uso exclusivo del inmueble para cada comunero (incluido el conflictivo).

            «Así confirma este criterio nuestra jurisprudencia: …pues la posesión exclusiva y excluyente de uno de los comuneros que abarque la totalidad de la cosa o del derecho objeto del proindiviso, en contra de la voluntad de los demás, es antijurídica, por vulnerar la disposición del artículo 394 CC, y según se haya adquirido esa posesión, que impide la de los demás, se podrá reaccionar por los restantes comuneros: ….y si, por el contrario, la posesión se adquiere por cesión graciosa o sin pagar merced o contraprestación a cambio, hecha por los restantes comuneros en favor de uno de ellos, habrá una situación de precario, en el sentido estricto que ahora establece el artículo 250-1-2 LEC, que cesa cuando los cedentes revocan su voluntad, pues esa posesión dura lo que el consentimiento del que la ha transmitido.» Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, Sentencia 506/2020 de 7 Dic. 2020, Rec. 1026/2019.

            «Precisamente, atendiendo a circunstancias de tal naturaleza, las sentencias de esta Sala de 23 de marzo de 1991 y 31 de julio de 1998 , citadas por la recurrente se incluirán por un sucesivo y cronológico uso exclusivo de la vivienda por cada uno de los comuneros, pues la norma general de solidaridad y simultaneidad no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que podrá atemperarse a las circunstancias personales y materiales que concurran en el caso enjuiciado. Así lo decidió la sentencia de la primera instancia, con apoyo en las sentencias de la Sala que hemos citado, mientras que el Tribunal de instancia las ignoró, acudiendo a una aplicación rigorista del artículo 394 del Código Civil , con la paradoja de que con la resolución que dicta se mantiene ese uso exclusivo que impide el artículo que interpreta, pero en beneficio de la parte demandada.» Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 700/2015 de 9 Dic. 2015, Rec. 2482/2013.

            Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán