El Tribunal Supremo confirma el criterio jurisprudencial que aboga por aplicar la doble mayoría de 3/5 en la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios de la Comunidad que no solo limiten y condicionen el arrendamiento con fines turísticos de las viviendas sino que también lo prohiban, sin exigir unanimidad de los propietarios (art. 17.6 LPH) , según las recientes sentencias del Tribunal Supremo; Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 1232/2024, de 3 de octubre. Recurso 8972/2022 y  Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 1233/2024, de 3 de octubre. Recurso 2617/2023.

Recordemos que el art. 17.12 LPH establece: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

El hecho que la norma incluya  expresamente los verbos «limitar» y «condicionar» sin hacer mención a «prohibir» ha suscitado una intensa controversia entre nuestras Audiencias Provinciales sobre si la inclusión extensiva de éste último significado implicaba una interpretación contra legem por no ajustarse al sentido literal de las palabras. El Tribunal Supremo se inclina sin embargo por un criterio teológico: «En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC, entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada» y continúa «Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad».

El Tribunal Supremo asume «la voluntad del legislador» proclive en favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, y consecuente repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares». También retoma el criterio del Tribunal Constitucional el cual » ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE, siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada (SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos (art. 7.2 LPH) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos»

Someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad «sería tanto como hacerla imposible», ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.

En definitiva no se vulnera el contenido esencial del derecho de propiedad (art. 33 CE) por atribuir a las comunidades de propietarios la facultad de prohibir el alquiler con fines turísticos de las viviendas por los propietarios sin exigir para ello  el consentimiento de todos lo comuneros. El Tribunal Supremo considera que  las facultades de los propietarios para determinar el destino de sus pisos o locales no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales.

Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán