1) Cuando el inmueble forma parte de una rama de actividad

El régimen puede aplicarse si el inmueble no se aporta solo, sino como parte de una unidad económica autónoma capaz de funcionar por sí misma (art. 76.4 LIS) .

Ejemplos típicos:

• Un local comercial con empleados, existencias, contratos y medios propios.
• Un inmueble afecto a una actividad económica real (por ejemplo, un hotel, un taller, un almacén operativo).

No basta con tener un inmueble alquilado, salvo que exista una verdadera organización empresarial (empleado a jornada completa, gestión profesionalizada, etc.).

2) Cuando la aportación del inmueble otorga control de la sociedad receptora

El art. 76.3 LIS permite aplicar el régimen si la aportación consiste en bienes que permiten al aportante adquirir el control de la sociedad que recibe la aportación.

Esto significa:

• La persona física aporta el inmueble.
• A cambio recibe participaciones suficientes para superar el 50 % del capital de la sociedad.
• Debe existir un motivo económico válido, no fiscal.

Este supuesto es menos frecuente, pero es válido jurídicamente.

3) Cuando la operación forma parte de una reestructuración empresarial real

La Dirección General de Tributos ha confirmado que el régimen puede aplicarse si la aportación del inmueble es un paso necesario dentro de una operación de reorganización con motivos económicos válidos, como:

• Integrar actividades.
• Separar líneas de negocio.
• Facilitar la entrada de socios inversores.
• Profesionalizar la gestión patrimonial.

La resolución V0180-25 (14/02/2025) analiza precisamente cuándo una aportación no dineraria puede acogerse al régimen y subraya la importancia del motivo económico válido y de que la operación encaje en los supuestos del art. 76 LIS .

Cuándo no puede aplicarse el régimen de neutralidad fiscal

1) Cuando se aporta solo un inmueble aislado

Si la persona física aporta una vivienda o un local sin que exista:

• Rama de actividad,
• Control de la sociedad receptora, o
• Motivo económico válido dentro de una reestructuración,

entonces no se puede aplicar el régimen.

En ese caso:

• La aportación tributa en IRPF como ganancia patrimonial.
• Puede devengar IVA o ITP y AJD según el tipo de inmueble.
• Puede generar plusvalía municipal.

2) Cuando la finalidad principal es obtener ventajas fiscales

El art. 89.2 LIS contiene una cláusula antiabuso: si la operación tiene como objetivo principal reducir la tributación, Hacienda puede denegar el régimen, incluso aunque formalmente encaje en el art. 76.

Resumen operativo

Qué suele revisar Hacienda en estos casos

• Si existe actividad económica real asociada al inmueble.
• Si la aportación tiene motivos económicos válidos.
• Si la operación encaja exactamente en los supuestos del art. 76 LIS.
• Si la valoración del inmueble y de las participaciones es correcta.
• Si la operación no es un intento de evitar tributación en IRPF.