Con carácter general las controversias suscitadas sobre alquileres vacacionales en el ámbito de las Comunidades de Propietarios se sustancia en el conflicto de dos derechos; el singular y exclusivo de cada propietario (art. 3, art. 396 Cc, art. 33 CE) a disponer sobre el uso de su vivienda conforme a su destino (como espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente), y la paralela facultad de la Comunidad  a establecer reglas para la constitución y ejercicio de derechos y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales», que, desde luego, vinculan a todos los copropietarios y que deben ser observadas, siempre que respondan a un interés general. Se trata de garantizar la coexistencia de dos situaciones jurídicas por una parte la propiedad de elementos privativos con la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes que se comparten con el resto de los comuneros,  (art. 5 Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960).

            Veamos ahora que cuestiones se plantean con más frecuencia cuando un propietario desea alquilar su vivienda para un concreto tipo de alquiler, el llamado con fines turísticos, el cual como sabemos está excluido del ámbito de aplicación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994, que excluye literalmente «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» (art. 5 e) LAU). Situación que está originando controversia social y jurídica.

            La Comunidad de Propietarios puede en virtud del artículo 17.12 LPH «limitar o condicionar» el ejercicio de este tipo de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, si se consigue el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por la misma mayoría puede establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. En todo caso ambos tipos de acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

            Aparte de la regulación civil común cada Comunidad Autónoma tiene competencias para regular los requisitos administrativos que autorizan esta clase de alquileres, la inscripción en un Registro específico de la vivienda con carácter previo al inicio de la actividad del alquiler y conforme a los requisitos de habitabilidad de la vivienda exigidos. En especial, ante la «alarma social» que la extensión de este tipo de alquileres está ocasionando, los Ayuntamientos están configurando nuevos planteamientos de su normativa urbanística haciendo uso de sus competencias a través de los instrumentos de planeamiento para considerar el alquiler de fin turístico un uso no residencial y, en consecuencia abrir la posibilidad de exigir trámites administrativos específicos de cambio de destino, habrá que ven en cada caso concreto en qué condiciones y límites porque afectará a la consecución de la licencia administrativa necesaria que permita inscribir la vivienda para fines turísticos en el Registro correspondiente de cada CCAA, como requisito urbanístico previo.

             Así, supongamos el caso usual hasta ahora es decir una vivienda «normal» calificada como de uso residencial donde inicialmente no existe restricción urbanística que exija cambio del uso de la vivienda por la CCAA o el Ayuntamiento;

 

1º- ¿Es posible destinar una vivienda a uso turístico cuando en los Estatutos y/o Título Constitutivo se prohíbe expresamente el ejercicio de actividades, profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo?

             Respondo ya anticipadamente que NO. Lógicamente el conflicto sobre los alquileres turísticos es reciente, los Estatutos redactados hace décadas o años no contemplan expresamente este supuesto. En todo caso la cuestión se centra si se considera este tipo de alquiler como no residencial y en consecuencia como una actividad de tipo mercantil o de lucro en beneficio del propietario, asimilándolo a supuestos similares como oficinas, peluquerías, clínicas y en general actividades profesionales o comerciales. Si existe alguna regla prohibitiva sobre estas actividades hay que dilucidar si se considera también ya prohibido el alquiler con fin turístico sin necesidad de un acuerdo adicional de la Junta de Propietarios vía art. 17.12 LPH (con mayoría exigible de 3/5 de total de propietarios y de cuotas).

            La respuesta de los tribunales ha sido vacilante pero finalmente el Tribunal Supremo se ha pronunciado, se trata de resolver la paradoja que plantea el alquiler turístico como actividad lucrativa manteniendo sin embargo su uso residencial, es decir sin necesidad de un cambio de uso de tipo administrativo ( aún sin permanencia y estabilidad o de una manera más precisa con una finalidad de alojamiento temporal con fines ajenos a domicilio), y dictamina que el elenco de obligaciones, la prestación de una serie de servicios y asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de los pisos como de uso turístico, determinan que la actividad de la empresa explotadora no se desarrolle extramuros de los inmuebles litigiosos, sino también en su interior, por lo que, si bien están destinados a residencia de los usuarios, en ellos también se lleva a efecto una actividad empresarial publicitada en el mercado turístico, tratándose de una actividad empresarial y comercial. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 1643/2023, de 27 de noviembre. Recurso 2117/2021).

            Posteriormente en sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 1671/2023, de 29 de noviembre, Recurso 3508/2019 el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable …. en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

            En conclusión el alquiler turístico está prohibido por los Estatutos que prohíban con carácter genérico actividades comerciales y empresariales aunque no mencione expresamente la restricción específica para el alquiler con fines turísticos.

17. PD. Hay que precisar en el presente caso que la regla restrictiva ya forma parte de los Estatutos de la Comunidad, no se trata de un acuerdo aprobado con posterioridad en Junta de Propietarios (si fuera así, y en lo términos genéricos expresados, es decir toda actividad comercial y empresarial, exigiría unanimidad y posterior inscripción en el Registro de Propiedad para que vincule a terceros adquirentes posteriores a su aprobación, supuesto distinto al que estudiamos a continuación referido solo a alquileres vacacionales, art. 17.6 LPH).

2º- ¿Puede la Junta de Propietarios por mayoría de 3/5 de total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación prohibir el alquiler vacacional a un propietario de un inmueble?

            Se trata del supuesto previsto en el tan discutido art. 17.12 LPH. Las dudas se suscitan porque la norma no incluye la palabra «prohibir» o sinónimos como «impedir», «denegar», «restringir», menciona solo «condicionar o limitar», que etimológicamente significan poner límites a algo o hacerlo depender de una condición.

            Las Juntas están aprobando acuerdos comunitarios sujetos a la indicada mayoría con redacciones que implican la prohibición de alquileres turísticos para el propietario. La doctrina con carácter general y numerosas sentencias de las Audiencias Provinciales avalan esta interpretación de tipo finalístico de la norma, ya que en otro caso sería imposible adoptar tal acuerdo por unanimidad vía art. 17.6 LPH, y se trata de alcanzar un mayor dinamismo en el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios garantizando la eficacia de su facultad autorregulatoria.

            Es importante destacar que los Registros de la Propiedad sí están inscribiendo acuerdos de 3/5 de Juntas de Propietarios prohibitivos de alquileres vacacionales en cumplimiento de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública (DGSFP) Resoluciones de 16 de octubre y 5 noviembre 2020, de 15, 22 y 28 enero 2021, de 21 diciembre 2022, de 31 enero 2023 y de 7 febrero 2023 entre otras, interpretando extensivamente la palabra «límite» como no incompatible con la prohibición de la actividad, eso sí exigiendo literalidad y claridad en uso de los términos en la redacción y dicción de los acuerdos comunitarios que constan en las actas y siempre que se limite o condicione (o prohíba añadimos nosotros) este tipo de alquiler y no otros es decir el acuerdo debe referirse solo a la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» (art. 5 e) LAU), no a otro tipo de alquileres o cesiones de uso.

            En todo caso no es posible ofrecer una respuesta definitiva y categórica, porque el Tribunal Supremo al día de hoy no se ha pronunciado ratio decidendi todavía sobre la materia. En principio la prohibición con carácter absoluto de alquilar una vivienda con fines turísticos exigiría unanimidad por acuerdo de todos los propietarios y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que afecte a terceros compradores (art. 17.6 LPH). Pero las sentencias de las Audiencias Provinciales discrepan y no podemos discernir cuál será el criterio final del Tribunal Supremo, así:

 A FAVOR DE LA PROHIBICIÓN por mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas;

a) AP Segovia, Sec. 1.ª, 129/2020, de 21 de abril. Recurso 16/2020; El art. 17.12 supone una excepción a la regla de la unanimidad, basta esa doble mayoría de 3/5 para limitar el derecho de propiedad en el uso al que se refiere, prohibiendo ese uso… No tiene sentido la interpretación literal y formalista que se propugna. Además de que en el supuesto de esta comunidad la decisión adoptada encajaría en esa literalidad pues en virtud de ese acuerdo no quedaría prohibida la actividad en toda la propiedad ya que hay cuatro departamentos que la mantienen. Lo que evidentemente es un trato desigual, pero querido por el legislador.

b) AP Madrid, Sec. 11.ª, 333/2022, de 28 de septiembre. Recurso 574/2021; «Que el Real Decreto Ley utilizará las expresiones «limitar» o «condicionar», no supone a nuestro juicio que el acuerdo se extralimitará por decidir «prohibir», pues la prohibición es la forma más absoluta de limitación aplicable».

c) AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 383/2022, de 20 de mayo. Recurso 2554/2021: Es cierto que el citado precepto no utiliza la expresión «prohibir», sino «limitar», pero entre las diversas acepciones de dicho verbo, la primera es «poner límites a algo»; y prohibir el desarrollo de una concreta actividad en las viviendas privativas del inmueble constituye un límite a su uso, no una prohibición absoluta del mismo. Por ello, no podemos compartir la conclusión que establece la sentencia de instancia en el sentido de que el acuerdo impugnado debió haberse adoptado por unanimidad, habiéndose alcanzado en el caso de autos las mayorías legalmente exigibles.

EN CONTRA DE LA PROHIBICIÓN por mayoría de 3/5 de total de propietarios y cuotas;

a) AP Madrid, Sec. 20.ª, 218/2022, de 15 de junio. Recurso 78/2022: «Lo que el citado precepto permite es que, mediante una mayoría cualificada, se establezcan limitaciones o condiciones a dicha actividad, pero en el caso que nos ocupa mediante esa mayoría lo que se acuerda, en realidad, es una modificación estatutaria que hubiera requerido de unanimidad ( artículo 17.6 LPH), al tratarse de un supuesto de prohibición que carece de encaje en el artículo 17.12 LPH. No es cierto, como afirma la juzgadora de instancia, que la comunidad de propietarios pueda prohibir el ejercicio de la actividad turística, sino que lo único que se le reconoce en dicho precepto es la posibilidad de limitarlo o condicionarlo.»

b) AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 404/2022, de 20 de octubre. Recurso 401/2021; «Por último, y a propósito de la interpretación que merece ese artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal , contamos con que ese mismo artículo en su apartado 6 viene a excluir una interpretación extensiva de esos otros supuestos que requieren o mayoría o mayoría cualificada cuando dice que «[l]os acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación». De esta forma la regla general para la modificación del título constitutivo sería la unanimidad, y la excepción las mayorías cualificadas que se previenen en esos otros apartados, entre ellos el artículo 17.2, pero para los supuestos expresamente previstos en esos apartados que permiten esa mayoría cualificada, condición que aquí, entendemos, no se da».

 

            3º- ¿A partir de qué momento resulta de aplicación la condición o limitación impuesta por la Comunidad de Propietarios?

      Se suscitan dudas sobre cuando se considera que se está desarrollando o no la actividad de alquiler con fin turístico por el propietario afectado en el momento que se adopta el acuerdo comunitario, es decir si solo evitan la restricción las viviendas ya inscritas en el Registro correspondiente de turismo de cada CCAA con la habilitación administrativa otorgada antes del acuerdo comunitario o basta la presentación de la solicitud correspondiente o declaración responsable pendiente de su tramitación antes de la prohibición. Existen posiciones diversas pero quizás la más adecuada, tratándose de un tipo de alquiler regulado por disposiciones administrativas es que le alcanzará la irretroactividad si ya se ha presentado la solicitud o declaración responsable con carácter previo a la aprobación del acuerdo por la Comunidad, es decir existan actividades preparatorias para destinar el inmueble a uso turístico, aún cuando no se hubiera iniciado propiamente el alquiler turístico. (stc AP Madrid, Sec. 25.ª, 281/2022, de 15 de julio. Recurso 95/2022, AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 13/2021, de 18 de enero. Recurso 445/2020). Pero el criterio insisto no es unívoco.

4º ¿Puede la Comunidad establecer otro tipo de limitaciones o condiciones al propietario distintas a la prohibición del alquiler turístico?.

            Sí, de hecho de la dicción literal de la norma podría parecer que esa es la pretensión principal de la norma; establecer restricciones a los propietarios que deseen alquilar sus propiedades con fines turísticos, no prohibiciones.

            Por ejemplo la Comunidad puede aprobar acuerdos por 3/5 del art. 17.12 LPH exigiendo al propietario de la vivienda que concierte una póliza de seguro de responsabilidad civil con cobertura específica de daños a terceros, en concreto a la Comunidad y resto propietarios por daños y molestias causadas con motivo del alquiler vacacional, puede establecer límites (muy discutible que pueda prohibir) del número de inquilinos/huéspedes que pueden hacer uso de instalaciones comunes (como piscinas, jardines, zonas deportivas), puede restringir la posibilidad del alquiler en determinadas épocas del año o incluso días dentro de cada semana o mes, puede exigir comunicación previa anticipada de los periodos en que estará destinado a alquiler el inmueble …

5º- Se puede considerar el alquiler con fines turísticos actividad molesta no solo a efectos del art. 17.12 sino del artículo 7.2 LPH?

            Muy discutible que por el simple hecho de desarrollar la actividad de alquiler turístico se considere como actividad molesta si no hay muestras o evidencias en el caso concreto que se está produciendo una grave perturbación en la convivencia entre los vecinos o un deterioro grave en las instalaciones comunes que pueda considerarse consecuencia del comportamiento o uso de los inquilinos temporales.

             En todo caso existen sentencias que consideran como «actividad molesta» cuando las viviendas se destinan a alquileres vacacionales incluso cuando no se han prohibido con carácter previo por la Comunidad y modificado los Estatutos pero por aplicación del art. 7.2 LPH no art 17.12 LPH; pero debe probarse, no basta el hecho que se destine a este tipo de alquiler, así «Respecto de las actividades que se afirman molestas e incomodas, significar que su contenido, para justificar la aplicación del art. 7.2 » Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas» LPH, debe exceder y perturbar el estado de hecho usual y corriente de las relaciones sociales de forma notoria y evidente, siendo precisa la existencia de prueba plena y concluyente que acredite su existencia por la interpretación limitada que debe presidir las restricciones a las facultades dominicales como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo citada en anterior fundamento. AP Madrid, Sec. 25.ª, 281/2022, de 15 de julio. Recurso 95/2022

6º- ¿Puede el comprador y nuevo titular de una vivienda continuar con el alquiler turístico que desarrollaba el vendedor con la correspondiente licencia administrativa previa al acuerdo de prohibición adoptado por la Comunidad cuando sin embargo la inscripción de este acuerdo comunitario en el Registro de la Propiedad es anterior a la compra?

            Partimos del artículo 17.12 LPH señala expresamente que «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Estudiemos varios supuestos:

            Comencemos por un primer caso, incluso si la vivienda no tiene todavía licencia y no está inscrita en el Registro correspondiente, si hay acuerdo comunitario pero no ha accedido todavía al Registro de la Propiedad, el comprador, como adquirente tercero de buena fe, no puede quedar afectado por esa decisión comunitaria de la cual no ha tenido conocimiento porque los estatutos no inscritos no son oponibles a terceros de buena fe, tan solo vinculan a los propietarios. Pero si se acredita de manera fehaciente que el comprador ya tenía conocimiento de la existencia de ese acuerdo adoptado antes de su compra y correspondiente inscripción de su titularidad en el Registro de la Propiedad, entonces el acuerdo comunitario de prohibición del alquiler turístico sí le vincularía y, por tanto, no podría arrendar de esa forma. Sería fácil para el administrador de la Comunidad comunicar la existencia del acuerdo en cuanto tenga constancia del nuevo titular.

Criterio seguido por nuestros tribunales,  aún no para un caso de alquiler turístico, véase sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 370/2021, de 31 de mayo. Recurso 2408/2018: «… alegada una limitación a la propiedad, establecida en los estatutos, dicha restricción no es oponible a la demandada, en cuanto no están inscritos en el Registro de la Propiedad. A lo largo del procedimiento no se aporta certificación registral alguna que desvirtúe la ausencia de inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad…. Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía...»

            Otro supuesto sería cuando el nuevo propietario ha adquirido una vivienda que contaba ya con licencia de explotación turística de fecha previa al acuerdo de prohibición de la Comunidad pero la inscripción en el Registro de la Propiedad de la modificación de la Estatutos por la Comunidad es posterior a la adquisición de la propiedad, ¿queda o no entonces protegido de la irretroactividad?.  Es importante recordar que la inscripción de los estatutos no es constitutiva, no es obligatoria, vincula a los propietarios que lo sean en el momento del acuerdo de su aprobación o modificación se inscriban o no, sin embargo los Estatutos no inscritos no vinculan a terceros de buena fe, es decir a los compradores y nuevos titulares de la vivienda.

            No es un supuesto de laboratorio porque en la práctica la escalada de precios de venta de inmuebles que incentiva la venta a los propietarios de inmuebles por una parte y la paralela «alarma social» producida por el alquiler con fines turísticos que alienta a las Comunidades a prohibirlos hace que su tramitación coincida con los procesos de venta.

            La respuesta no es univoca, el criterio de la mayoría de la doctrina es que si la licencia es anterior a la «adopción del acuerdo» de la Comunidad y la inscripción en el Registro de la Propiedad del citado acuerdo es posterior a la compraventa, el nuevo titular puede continuar con el alquiler turístico como si fuera el anterior propietario, incluso aun cuando la licencia no se hubiese materializado (este último matiz bastante más controvertido). Ahora bien, y es muy importante como en el anterior caso, aún no inscrito, si el adquirente ha tenido conocimiento del acuerdo por cualquier otro medio, y se acredita dicha circunstancia entonces quedará vinculado por dicha modificación estatutaria aún no inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de la compra.

            Otro tercer supuesto sería que en el momento de la compraventa ya estuviera inscrita la modificación estatutaria prohibiendo el alquiler turístico, el anterior propietario con licencia previa e inscrita la vivienda en el Registro de Turismo no estaba entonces afectado por la prohibición pero ¿y el nuevo que ha adquirido una vivienda con licencia de explotación turística vacacional vigente pero la Comunidad ha prohibido después este tipo de alquiler y ha inscrito también la modificación estatutaria, podría continuar alquilando la vivienda para fines vacacionales?.

            La respuesta en este caso sería controvertida, considerando dos condiciones, si se considera o no que la concesión administrativa puede transmitirse al nuevo titular con la venta del inmueble, si es así podría afectar a todos los supuestos de venta ya que exigiría un nueva solicitud y tramitación de autorización del alquiler turísticos ante el órgano competente de la CCAA cada vez que la vivienda se venda por el nuevo titular; y segundo, si este extremo no vincula a la Comunidad porque la prohibición adoptada y su inscripción es anterior a la venta aunque la licencia estuviera a nombre del antiguo propietario, que vende, no del nuevo que compra que se subroga.

Cabe dos opciones:

a) NO. Resultaría afectado y el nuevo adquirente no podría desarrollar la actividad de alquiler con fines turísticos. Al respecto hay una sentencia de Tribunal Superior de Cataluña TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 4/2019, de 24 de enero. Recurso 162/2018 que señala  «si la comunidad ha cambiado los estatutos prohibiendo para lo sucesivo el destino turístico de los pisos y ha inscrito la limitación en el Registro de la Propiedad, el nuevo adquirente no podrá ejercitar dicha actividad».

            El argumento a esgrimir implica que la posibilidad de transmitir o subrogarse en la autorización administrativa no genera derechos adquiridos frente a la Comunidad que haya prohibido con posterioridad esa actividad por el carácter vinculante de la normativa de Propiedad Horizontal, el que se «haya concedido al nuevo adquirente autorización para seguir con la actividad considerando que los requisitos exigidos debían concurrir solo en el momento en que se autorizó la actividad por vez primera, decisión que no es vinculante para este Tribunal».

Este criterio es el más coherente con el principio de seguridad jurídica y protección a terceros de la inscripción de la modificación de los Estatutos en el Registro de la Propiedad.

1. b) SI. El nuevo propietario podría desarrollar el arrendamiento con fines vacacionales salvo que la licencia administrativa vinculada a la vivienda del anterior propietario exista pero nunca haya sido utilizada, es decir no se haya alquilado para fines turístico nunca antes. Esta interpretación favorable al desarrollo del alquiler turístico y en beneficio del propietario frente a la Comunidad, pero no es más asumido por la doctrina.

7º- ¿Puede la Comunidad establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad de alquiler turístico?.

Sí, así lo regula el artículo 17.12 LPH que establece que con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación la Junta de Propietarios puede establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

            Se ha discutido mucho sobre la legitimidad de esta imposición de atribución de mayores costes comunitarios a los propietarios que destinen sus viviendas para fines turísticos, sin que resulte del todo claro en qué medida se puede considerar intensivo o excesivo el disfrute de elementos comunes por los inquilinos temporales respecto al resto de los comuneros y en qué medida no pudiera ser agravio comparativo con otros usos «no residenciales» que el precepto no contempla, como una oficina, una consulta médica etc.

            Se puede establecer de dos modos:

– Como cuota especial de gastos adicional a la ordinaria (sin que exceda del 20 % de esta última). Como si fuera una derrama individualizando el gasto independientemente en una partida contable diferenciada.

– Como incremento de hasta un 20 % directamente sobre la cuota comunitaria asignada a la vivienda, como si de un recargo se tratase.

            Como en el caso de la imposición de límites y condiciones el acuerdo no puede tener efectos retroactivos respecto a aquellos propietarios que con anterioridad a la adopción del acuerdo por la Junta de Propietarios ya estuvieran desarrollando la actividad de alquiler turístico en la vivienda, al menos ya tuvieran licencia o llevado a efecto la inscripción en el Registro de turismo correspondiente  o  al menos hubieran presentado la correspondiente solicitud o declaración responsable ante el órgano administrativo, con independencia o no del inicio real de la actividad. Por tanto el incremento o cuota adicional solo se podrá imponer a los propietarios que inicien el alquiler turístico con posterioridad a la adopción del acuerdo.

            «En definitiva la excepción a la regla general de la unanimidad para establecer limitaciones de derechos en cuanto al uso y destino de los predios privativos integrados en una CP, que establece el art. 17.12 de la LPH , (norma restrictiva de derechos ), no puede tener efectos retroactivos ni afectar por ello a propietarios disidentes que con anterioridad a su adopción ya venían desarrollando en su vivienda tal actividad de acuerdo con las normativa legal aplicable. Y no puede estimarse que esta decisón suponga dejar sin contenido la citada autorización legal del art. 17.12, que tendrá su eficacia vinculante con posterioridad a su adopción, pero no puede afectar a un propietario que con anterioridad a su adopción, estaba desarrollando en su vivienda tal actividad, pues ha de tenerse en cuenta que en el momento en que los actores adquirieron la vivienda, lo hicieron libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se se estaría legitimando que la Comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad y al margen de la regulación legal de tal posibilidad de establecer limitaciones al citado uso y disfrute.» AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 1280/2021, de 30 de septiembre. Recurso 2570/2020.

            Ldo. F. Javier Alex Guzmán.