¿Se puede reclamar todavía los gastos de hipoteca?.

La respuesta es sí, cualquiera que tenga o haya tenido hipoteca puede reclamar los gastos abonados cuando firmó la escritura siempre y cuando se den estos requisitos:

1º. Que no los haya reclamado nunca o no hayan transcurrido más de cinco años desde su última reclamación.

2º. Que el banco no le haya informado de la posibilidad de recuperar los gastos y si no lo ha hecho en todo caso no debe haber constancia constancia de documento o comunicación de cualquier tipo entre el banco y el cliente sobre la posibilidad de la abusividad de la cláusula en los últimos cinco años.

3º- Que el banco no pueda probar que en el marco de sus relaciones contractuales ese concreto consumidor o cliente pudo conocer en una fecha anterior (más allá de cinco años) que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva. Es decir no se puede condicionar la prescripción de la reclamación al «supuesto hecho notorio social o mediático», como si todo el mundo debiera conocer por el hecho de existir y tener una hipoteca que los gastos hipotecarios se pueden reclamar, por esa regla de tres cualquiera persona debería conocer obligatoriamente todo el contenido de todas las sentencias de nuestro Tribunal Supremo, y ya puestos por qué no ser expertos juristas sin pasar por la Facultad de Derecho, distinguiendo perfectamente lo que es la nulidad de una cláusula de la reclamación subsiguiente de las consecuencias económicas de esa nulidad.. Sobre esto es curioso lo que el Tribunal de Justicia Europeo señala literalmente : «resulta que a un consumidor medio, razonablemente atento y perspicaz no puede exigírsele no solo que se mantenga regularmente informado, por iniciativa propia, de las resoluciones del Tribunal Supremo nacional referentes a las cláusulas tipo que contengan los contratos de igual naturaleza a los que haya podido celebrar con profesionales, sino además que determine, a partir de una sentencia de un tribunal supremo nacional, si una cláusula como la incorporada a un contrato específico es abusiva».

Si es así se puede pedir al banco extra o judicialmente la nulidad de la cláusula de atribución de gastos de su hipoteca y simultáneamente la devolución de los mismos. Normalmente la mayoría de las entidades bancarias no devuelven nada con la simple petición o reclamación ante la entidad y obligan al cliente a acudir a los tribunales y por tanto a contratar a un abogado y un procurador. Es cierto que gracias a una reciente reforma procesal es posible acelerar este tipo de procesos porque el Tribunal puede extrapolar la decisión de un procedimiento previo (llamado «testigo) que dirima una cuestión «similar» de otros clientes del mismo banco, (artículo 438 bis LEC).

¿Qué gastos se pueden reclamar?

1º 100 % gastos de tasación o valoración del inmueble hipotecado.

2º. El 50 % de los gastos del notario de la escritura de constitución del préstamo hipotecario. No se debe confundir con los gastos derivados de la protocolización de la compraventa sea en la misma escritura o no, que son siempre del comprador. En la factura se distingue.

3º. 100 % gastos por aranceles del Registro de la Propiedad en relación con la inscripción de la hipoteca, no de la inscripción de la compraventa a favor del comprador como nuevo titular, cosa distinta. En la factura se distingue.

4º- 100 % gastos de tramitación de gestoría, porque normalmente es elegida por la entidad bancaria.

Los gastos van en escala sobre una base mínima estable dependiendo de la cuantía de la hipoteca, a  título de ejemplo un préstamo hipotecario de cuantía de 150.000 Euros puede tener unos gastos repercutidos abusivamente al consumidor de unos 1200-1400 Euros aproximadamente, que podría reclamar. Si la hipoteca es menor los gastos proporcionalmente son menores hasta un mínimo normalmente no inferior  600 o 700 Euros si es mayor no es frecuente que superen los 2000 o 2300 Euros. Hay que analizar cada caso concreto, pero es fácil examinando las facturas.

¿Qué documentación debo tener para acreditar y reclamar los gastos?

a) Copia de la escritura de hipoteca que contenga, obviamente, una cláusula abusiva de gastos. El abogado la comprobará previamente y se lo confirmará.

b) Todas las facturas relacionadas con la hipoteca, Notaría, Registro de la Propiedad, Tasación o Gestoria, ésta última normalmente incluye todos los gastos cuyo abono ha tramitado con la provisión recibida.

c) Requerimiento extrajudicial y fehaciente (ya sea un escrito ante la misma sucursal o el departamento de atención al cliente o un burofax), para acreditar y justificar la reclamación de costas y que el banco haga frente a los gastos de abogado y procurador que ha tenido que contratar el cliente por no abonarle los gastos voluntariamente.

¿Cuánto cuesta realizar la reclamación?

Cada despacho puede establecer los honorarios por los servicios de abogado, con la obligación de informar al cliente de cuáles van a ser anticipadamente. Los despachos de abogados suelen solicitar una provisión inicial (30 % o 50 % de los honorarios), y para satisfacer los gastos de tramitación y presentación de la demanda y el procurador. El resto se abona cuando el banco pague al cliente y satisfaga los gastos judiciales o costas, si habido requerimiento previo deberían imponerse. En todo caso como la cantidad a reclamar en este tipo proceso no suelen ser cuantiosa las costas tampoco lo son y depende también si el banco va a transigir con carácter previo o no antes que el proceso finalice con sentencia, (esto ha variado recientemente con los procesos testigos, de manera que el banco puede quedar vinculado peligrosamente a pagar un importe cuantioso en costas por vinculación de todos los procedimientos, ya se vera…)

La doctrina indicada deriva de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 857/2024, de 14 de junio. Recurso 1799/2020 que a su vez ha asumido el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Novena, resolución de la cuestión prejudicial C-484-21), cuyos fundamentos podemos resumir:

– Aclaró cuándo prescribe la acción de reclamación de gastos hipotecarios enmendando claramente los criterios restrictivos en la interpretación del principio de efectividad (art. 6.1 art. 7.1 Directiva 93/13) por algunos tribunales españoles.

– Determinó que el momento en que el consumidor podría tener conocimiento de los hechos que fundamenta la acción de reclamación y así el inicio del cómputo del plazo prescriptivo es cuando cada Tribunal que conozca la demanda interpuesta por el consumidor afectado declare, en concreto, nula la cláusula de gastos de su préstamo hipotecario.

– Y la clave fundamental de la sentencia; que es la entidad bancaria, profesional prestamista, la que debe  probar que ese consumidor concreto, su cliente, tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula y por tanto de la oportunidad de reclamar antes que el tribunal dictase una sentencia individualizada declarando la nulidad de esa cláusula.

La entidad bancaria no puede exigir a su cliente una diligencia en el deber de informarse que ella misma omite intencionadamente para evitar la reclamación, dejando pasar el tiempo a ver si el cliente se olvida y el plazo prescriba, que es lo que está ocurriendo, porque obviamente solo un porcentaje de los consumidores reclama no todos.

  El propio Tribunal de Justicia Europeo lo subraya en su espléndida resolución e impone al profesional «una obligación de diligencia y de información para con el consumidor» y evitar «la situación de inferioridad de éste que  la Directiva 93/13 pretende mitigar», como lleva ocurriendo durante estos últimos años por la ambigüedad de nuestras altas instancias judiciales al interpretar la prescripción de la acción de reclamación de cantidad en base a presunciones sobre cuándo conoce o no el consumidor la existencia de un derecho, y si leyó tal o cual sentencia del Tribunal Supremo en tal o cual fecha, y no por el principio de efectividad, de manera que «se llega al resultado de que el profesional saque provecho de su pasividad ante la ilegalidad declarada por el tribunal supremo nacional…», «… la entidad bancaria dispone, en principio, de un departamento jurídico, especializado en la materia que redactó el contrato controvertido en ese asunto y que tiene capacidad para seguir la evolución de la jurisprudencia de dicho tribunal y extraer de ella las conclusiones que se impongan para los contratos que dicha entidad bancaria haya celebrado.»

Consulta: alexguzman@lexconsulting.es

Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán.