De reciente publicación la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha levantado cierta polémica social dado el gran alcance práctico que deriva de su aplicación, con afectación a arrendatarios, propietarios, promotores, adquirentes de vivienda y administraciones públicas en general. Más allá de cualquier consideración ideológica o política a los operadores jurídicos nos corresponde enfrentarnos, como a cualquier otra norma, con las circunstancias singuares de su ejecución y con objeto, y en especial como abogados, de resolver las dudas que se suscitan a nuestros clientes. Ya veremos su recorrido en los próximos meses pero no está de más adelantarse con el retrovisor bien dispuesto y ojo avizor para vislumbrar sus puntos más importantes:

SOBRE ARRENDAMIENTOS ANTERIORES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 12/2023 POR EL DERECHO A LA VIVIENDA (26/05/2023).

1º- Los arrendamientos que estén vigentes a la entrada en vigor de la ley no resultarán afectados en su regulación y seguirán rigiéndose por lo establecido en su régimen jurídico como hasta ahora, salvo en lo siguiente:

1. El arrendador no podrá unilateralmente revisar la renta durante el año 2023 (hasta el 31 de diciembre) más allá que lo que resulte de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Su valor legal máximo actual es el 2 %, límite para actualizar la renta.

2. El límite citado subirá hasta el 3 % en el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024. (art. 46 de Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo al que remite la Disposición transitoria cuarta).

3. Si hay pacto expreso entre las partes pueden exceder los citados límites en la actualización (mientras el arrendador no sea gran tenedor, véase más abajo). Puede ocurrir que la renta se haya subido sin que conste un acuerdo expreso entre las partes, la revisión supere los límites indicados y el arrendatario lo haya asumido. Habrá que estudiar cada casco concreto en qué medida trae causa en la voluntad consensuada entre las partes.

4. A partir de 1 de enero de 2025 las partes podrán revisar la renta de acuerdo al régimen aplicable en su contrato, o bien según el art. 18 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, permitiendo volver así al IPC. No obstante la ley prevé un nuevo índice de referencia aplicable solo para revisar la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite a los efectos del artículo 18 de esta ley (Disp. Adicional 11 de la ley de arrendamientos), con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento, por lo que habrá que esperar…

En lo demás estos contratos no resultarán afectados por la ley nueva y seguirán sujetos a su régimen jurídico, salvo que entren en procedimiento de desahucio cuya regulación si ha cambiado como veremos.

2º- DESAHUCIOS EN TRAMITACIÓN ANTES DE LA ENTREGA EN VIGOR DE LA LEY (26/05/2023) ¿Qué ocurre con los PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y EVENTUALES LANZAMIENTOS que se encuentren iniciados y suspendidos frente arrendatarios y por falta de pago de la renta o extinción del arriendo con contratos vigentes hasta la fecha?

Los procedimientos de desahucio que se encuentren suspendidos en la actualidad con carácter extraordinario con fecha límite hasta 31 de DICIEMBRE de 2023 según el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo modificado por el RDL 5/2023 de 28 de junio; Prórroga de suspensión de los procedimientos de desahucio, y con motivo que el arrendatario se encuentre o haya estado en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilitaba encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, SE REANUDARÁN AUTOMÁTICAMENTE a partir del 1 de ENERO de 2024, si el Juzgado no lo hubiera decretado ya, reanudándose bien sea el lanzamiento, el plazo de oposición del demandado/a o el señalamiento de vista de juicio verbal según procede, y dado por supuesto el cumplimiento de los requisitos del art. 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el apartado 6 sin que éstas se hayan adoptado, que es lo lo más usual lamentablemente.

            No obstante no sería así para el caso de grandes tenedores donde la ley específica que solo podrá reanudarse si éste, como demandante y actor en el procedimiento judicial,  lo solicita expresamente y acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, con dos modalidades para hacerlo, bien mediante declaración responsable de haber incoado el expediente, (con unos plazos 5 o 2 meses según conste o no pasividad en la actuación de la administración, resulta muy curioso que ya la ley prevea la inutilidad del trámite;) o bien se justifique con documento acreditativo-administrativo el resultado de la mediación.

Debemos señalar quienes se consideran grandes tenedores (según art. 3.k) Ley 12/23 por el derecho a la vivienda): Se considera como tal el propietario titular de más de 10 viviendas (excluye trasteros y garajes) o un inmueble residencial superior a 1500 m2 de superficie, sin perjuicio de modulaciones por la Comunidades Autónomas. La norma aquí y allá remite constantemente a posteriores regulaciones de otras administraciones competentes, (lo cual nos permite obviarlas hasta que éstas se produzcan y evitar interpretaciones eventuales de normas todavía inexistentes que no son más que mera declaración de intenciones). De esta definición podemos extraer varias consecuencias, 1º la ley no distingue entre residencia habitual y segunda residencia, por tanto todas entran en el cómputo de 10. 2º 1500 m2 se consideran de superficie construida al no indicar como útil, 3º titularidad debe ser en pleno dominio, nada dice sobre condominio o usufructo, por tanto si hay varios copropietarios por ejemplo con 10 viviendas en proindiviso no serán grandes tenedores. Sin embargo este criterio no está siendo seguido por los Tribunales que tienden a incluir titularidades de derechos reales que impliquen uso y disfrute del inmueble, como el usufructo. En caso de titularidades compartidas se propone incluso una cuota de más 50 % de parte alícuota como titular a efectos del cómputo de propiedades incluso para alcanzar la suma de 1500 metros cuadrados referidos (Criterios orientadores de la Jueces de Primera Instancia de Barcelona Junta Sectorial de 29 de junio de 2023).

3º ¿QUÉ OCURRIRÁ A PARTIR DE AHORA CON LOS DESAHUCIOS DE ARRENDATARIOS QUE NO PAGUEN LA RENTA?

a) OBLIGACIÓN DE TODOS LOS ARRENDADORES QUE DESEEN INICIAR UN DESAHUCIO DE APORTAR CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DONDE CONSTE RELACIÓN DE TODAS LOS INMUEBLES DE TIPO RESIDENCIAL DE LOS QUE SEAN TITULARES.

Cuando se presente una demanda judicial por falta de pago de la renta instando el desahucio del arrendatario el propietario (a través de su abogado) debe informar al Juzgado  si es o no gran tenedor, en los términos arriba indicados, (como requisito de procedibilidad es decir si no no se admite la demanda). Para ello debe solicitar al Registro de la Propiedad una certificación con la relación de todas sus propiedades.  Las certificaciones registrales a diferencia de las notas simples tienen fuerza probatoria, usualmente tienen un coste bastante superior a aquéllas y además, hasta donde alcanzo, hasta ahora no existía una modalidad específica con tal denominación, más allá del de las notas de localización del Libro de Indices que es el previsto al efecto y al que habrá que recurrir. Criterio que están siguiendo ya nuestros tribunales, basta por tanto la aportación de una relación de inmuebles extraída de una nota (no certificación) del Servicio de Indices.

Otra obligación del arrendador es que hay que informar si el arriendo es de vivienda habitual o no. Sobre este aspecto es frecuente en la práctica la firma de contratos de arrendamientos de temporada, es decir inferiores a un año (para universitarios, profesores, o cualquiera que prevea una estancia no permanente….), a veces porque es así y a veces porque se quiere «evitar» la prórroga forzosa aún siendo consciente que no es temporal.  En todo caso cuando vence el periodo inicial y se prorroga porque el arrendatario se mantienen en la vivienda un año o «temporada» más, viviendo en ella, en principio estos contratos ya no serían de temporada sino de vivienda habitual, y habría que informar en este sentido al Juzgado (si es por falta de pago porque ya no sería posible denegar la prórroga y resolverlo por esta causa).

b) ADEMÁS HAY QUE VERIFICAR LA SITUACIÓN O NO DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA DEL ARRENDATARIO de la vivienda, A PARTIR DE AHORA SIEMPRE QUE HAYA UN DESAHUCIO. Si el propietario es un gran tenedor tendrá que comprobar él la vulnerabilidad económica y social del arrendatario e informar al Juzgado (ya veremos cómo). Pero si no se es un «gran tenedor», una vez que se justifica al Juzgado  con la certificación mencionada como hemos visto e indicar la condición de la vivienda arrendada como  habitual, es el Tribunal de oficio en el Decreto de Admisión de la Demanda el que con carácter previo informará de la existencia de cualquier procedimiento de desahucio que se presente a las entidades públicas con competencias en vivienda social (locales y autonómicas) para que aprecien o no la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y si se acredita, la posibilidad de obtener vivienda alternativa, otras medidas de atención a adoptar y posibles ayudas económicas y/o subvenciones. Las entidades públicas tienen un plazo máximo de 10 días para aplicar las medidas o contestar,  recibida la comunicación o transcurrido el plazo para ello las partes tendrán 5 días para alegar lo que a su derecho convenga y el Juez resolverá mediante AUTO, y podrá decidir SI SUSPENDE O NO EL PROCEDIMIENTO examinadas las circunstancias del caso concreto siempre por un plazo máximo de 2 meses o 4 meses dependiendo si la demandantes son o no persona física o jurídica (independientemente que sea o no gran tenedor). Ante de ello incluso el Juzgado tiene la facultad de suspender el procedimiento, ya sea celebración vista o lanzamiento, si por inmediatez de fechas resultare necesario (art. 441.6 LEC); no olvidemos que estas fechas ya está previstas en la resolución de incoación del procedimiento. (Decreto de admisión de la demanda) Transcurrido los plazos citados o aplicadas antes la medidas por las entidades públicas a cargo se alzará «automáticamente» la suspensión y continuará el procedimiento.

Como vemos la conclusión inmediata es que la tramitación del procedimiento de desahucio pierde en gran parte su condición de sumario y ágil, el habitual retraso en la tramitación de notificaciones (a las entidades públicas, a los demandados los cuales normalmente en estas condiciones ni están personados; sin nada previsto sobre obtención de justicia gratuita,  (si los consideramos ya vulnerables, ¿o lo son en perjuicio de los propietarios pero no para gestión de justicia gratuita cuyos baremos además incluso son menos restrictivos?),  o bien nombrando una representación a través de las entidades publicas de vivienda para que pudieran personarse al efecto, además de la ya considerable carga de trabajo de los Juzgados e insuficientes funcionarios, implicará en el mejor de los casos meses de retraso. Téngase en cuenta que el Tribunal está obligado a informar de todos los desahucios incoados sobre vivienda habitual, existan o no indicios de vulnerabilidad económica previa del arrendatario, salvo lo que podamos deducir del impago per se. ¿Podrá el Letrado de Administración de Justicia jugar con las fechas anticipando todos estos trámites al señalar la vista de juicio y fecha de lanzamiento para posibilitar un alzamiento «automático» de la suspensión, como dice la norma, sin tener que modificarlas nuevamente, fecha y hora como regula el art. 440 LEC? Realmente no será fácil

Además el Juzgado en la notificación que lleve a cabo de la existencia del procedimiento al demandado tiene la obligación de informarle los concretos órganos públicos a los que puede acudir si se encuentra en situación de precariedad y en busca de ayuda, y así impetrar la actuación de la Administración. El indicio de vulnerabilidad que supone no pagar la renta implica suponer «prima facie» a todos los arrendatarios que dejen de pagar en España en riesgo de exclusión. Acaso también lo estarán todos los que viven por ejemplo con sus padres o en segundas viviendas (y no precisamente jóvenes, piénsese en parados de larga duración, divorciados, etc), que evitan arrendar una propiedad antes que verse en la situación de no poder pagar la renta.

4º- ¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE EL ARRENDATARIO SE ENCUENTRA EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD?

La norma establece unos criterios de interpretación para estudiar la vulnerabilidad económica del arrendatario sobre el conjunto de la unidad familiar, pareja monoparental o no,  con ciertos incrementos porcentuales dependiendo del número de hijos, discapacitado, mayores de 65 o en situación de dependencia.

Así se utiliza como criterio rector el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual multiplicado por un mínimo de 3.  Actualmente el IPREM de 2023 vigente es de 600 Euros, la mínima renta base serían 1800 (600X3) Euros (imaginemos el caso sin hijos ni personas dependientes). Si a la renta del arrendamiento mensual se le suman los gastos de suministro de agua, electricidad, gas o telecomunicaciones vinculados a la vivienda y el total supera el 30 % de ese mínimo ingreso familiares, en nuestro ejemplo el mínimo conformaría 540 Euros, entonces el arrendatario se consideraría en situación de vulnerabilidad económica. Evidentemente cuando más baja sea la renta menos posibilidades habrá de considerar al arrendatario en situación de exclusión social. Pero como vemos no será infrecuente que se superen estos límites, por lo que resulta conveniente al concertar los contratos prever esta circunstancia, lo cual supondrá menos arriendos en todo caso.

El juez deberá ponderar con cierta discreccionalidad cuando resuelva sobre la suspensión del procedimiento teniendo en cuenta además el concepto de vulnerabilidad social (no solo económica), por ejemplo la concurrencia de casos de violencia de género o situaciones de dependencia singular o si afecta a menores de edad (art. 441 LEC), concepto indeterminado cuya interpretación puede generar riesgos de indefensión en los propietarios. Los arrendadores podrán hacer valer igualmente y alegar en qué medida el impago de renta, la retención de la posesión de su inmueble y la suspensión del desahucio le perjudica causándole problemas económicos incluso la misma vulnerabilidad que le atribuye al demandado.

5º- PECULIARIDADES DESAHUCIOS EN LOS GRANDES TENEDORES. En los desahucios donde intervengan grandes tenedores como demandantes la norma es más estricta en el control previo de la situación de vulnerabilidad del arrendatario antes de garantizar la continuidad del procedimiento; así:

• El demandante tiene que especificar si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Puede hacerlo mediante un documento acreditativo de los servicios sociales (de antigüedad no superior a 3 meses y previo consentimiento del ocupante).  Este documento se puede sustituir bien con a) una declaración responsable acreditando haber acudido a los servicios sociales 5 meses antes de presentar la demanda sin obtener respuesta o bien iniciados los trámites tras 2 meses desde la solicitud; b) documento acreditativo de servicios sociales que el ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económicas, de 3 meses de vigencia.

• Los grandes tenedores se deben someter con carácter obligatorio a un procedimiento de conciliación o intermediación, que también se puede sustituir con similar declaración responsable de haberlo solicitado 5 meses antes de la la demanda o con el documento que acredite que el demandado no consiente, de igual validez de 3 meses.

• Al incoarse el procedimiento los Juzgados ya de oficio han de solicitar a los servicios sociales para que informen de la situación, propuestas, ayudas o subvenciones o que circunstancias han impedido su aplicación previa (art. 441.5 LEC).

6º- ¿EN QUÉ CAMBIA LA REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA QUE SE FIRMEN A PARTIR DE 26/5/2023?

• Respecto a la renta se establece con carácter general la obligación de pago mediante medios electrónicos y solo, excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada. No es fácil determinar el alcance de esta norma, pero en un inspección sería muy difícil justificar el pago de la renta en efectivo (art. 17.3 LAU). Los gastos que la falta de constancia del pago causaren al arrendatario serán a cargo del arrendador.

• En el caso de grandes tenedores se regula un nuevo tipo de prórroga extraordinaria obligatoria de 1 año que puede solicitar el arrendatario  que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, y que aquéllos no podrán denegar (sí los que no sean grandes tenedores). Se podrá solicitar en dos momentos; a) transcurrida la prorroga obligatoria del plazo mínimo regulada en el art. 9 LAU;  de 5 años (persona física) y 7 años (personas jurídicas); o b) expirada la prórroga adicional por plazos anuales hasta 3 años . Así el contrato se podrá extender como máximo con esta nueva prórroga hasta 9 años si se trata de personas físicas o 11 años de personas jurídicas.

• Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. (art. 20.1 LAU)

• Y finalmente la norma prevé unos limites legales a la cuantía de renta en aquellos barrios de las ciudades donde las administraciones competentes declaren zonas de mercado residencial tensionado, por constituir ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población (art. 18 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda).  En síntesis supondrá evitar escalada de precios o que los propietarios especulen con los contratos para subir la renta, obligando de esta forma a los arrendadores a mantener los precios de los arriendos anteriores y, tratándose de grandes tenedores establece un limite para renta pero de acuerdo a un sistema de índices de  precios de preferencia máximos impuestos por la administración, incluso para los casos que ni siquiera se hayan alquilando las viviendas previamente. Pero esta previsión requiere regulación y desarrollo que todavía no se ha producido, por lo que todavía no resulta de aplicación.

Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán.