¿Qué son Viviendas de uso turístico?

Son un servicio de alojamiento turístico, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 1.a) del artículo 28 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Cuyo Artículo 28 Servicios turísticos  dice así:

1. Tienen la consideración de servicios turísticos los siguientes:

a) El alojamiento, cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos.

 

Quedan excluidas del ámbito de aplicación de la presente norma y por tanto no son viviendas de uso turistico:

a) Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.

b) Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario.

c) Las viviendas situadas en el medio rural que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/ 2011, de 23 de diciembre, y por el Decreto 20/ 2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo, sin perjuicio de lo establecido en su artículo 9.3.

El artículo 48 de la Ley 13/ 2011 dice así:

Artículo 48. De las viviendas turísticas de alojamiento rural:

1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.
2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización. Reglamentariamente se determinarán los requisitos mínimos de infraestructura que deben cumplir y los criterios de clasificación de las mismas.

El artículo 9 de la ley de turismo rural Decreto 20/2002 define así las viviendas de turismo rural.

1. Son alojamientos turísticos en el medio rural los establecimientos de alojamiento turístico y las viviendas turísticas de alojamiento rural que posean las siguientes condiciones:

a) Reunir las características propias de la tipología arquitectónica de la comarca en que estén situados.

b) Estar integradas adecuadamente en el entorno natural y cultural.

c) Estar dotados de las prescripciones específicas y requisitos mínimos de infraestructura que se establecen para cada tipo en este Decreto, en su caso, o en la normativa turística aplicable.

2. Son establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural:

a) Las casas rurales.

b) Los establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos rurales.

c) Los complejos turísticos rurales.

d) Los demás establecimientos turísticos cuya normativa específica así lo determine.

3. Podrán constituirse en el medio rural viviendas con fines turísticos cuando el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos a las viviendas turísticas de alojamiento rural. En este caso, no podrán comercializarse como alojamiento rural, y se regirán, en todo caso, por lo dispuesto en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Este artículo 9.3 permite que las viviendas situadas en el ámbito rural, se puedan someter a la legislación de Viviendas con Usos Turísticos, que es menos restrictiva y se debe de cumplir con menos requisitos.

d) Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

3. No podrán ser viviendas de uso turístico:

a) Las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones, de conformidad con lo dispuesto en su normativa específica.

b) Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico, de conformidad con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

c) Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio.

d) Las viviendas reconocidas en situación de ‟asimilado a fuera de ordenación”, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental. Es decir se deberá de realizar los trámites que el Ayuntamiento decida para su aprobación, y esperar a su aprobación para poder disponer de la licencia que permita su explotación turística, pero como la mayor parte de los asimilados a fuera de ordenación son propiedades situadas en el mundo rural , se deberá de cumplir la legislación de turismo rural.

En los aportados anteriores hemos visto las características que deben de tener una vivienda de uso turístico pero su definición según el artículo 4 es:

1. Se entiende por viviendas de uso turístico aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

El servicio turístico deberá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiendo hacerlo constar en la declaración responsable prevista en el artículo 9. Sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.

Se presumirá que existe finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. En este sentido, se considerarán canales de oferta turística las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Es decir solo con publicarlo en cualquier página de comercialización o en cualquier agencia inmobiliaria se considera que esta siendo explotada a efectos de tener la documentación en regla y por ende a efectos de impuestos.

 

¿Que se entienden por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico?

Serán  empresas explotadoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en la declaración responsable a que se refiere el artículo 9 del presente decreto.

En todo caso, se presumirá la administración y gestión del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios inherentes al hospedaje y, en particular, cuando se realicen las tareas de entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención durante la estancia, conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento, limpieza a la entrada y salida o facturación.

La administración y gestión corresponderá a un único titular cuando se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, debiéndose informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, se pondrá a disposición de las personas usuarias la información con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas prestatarias, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad de la empresa explotadora.

En los supuestos de separación entre titularidad y explotación y cuando la titularidad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar, la empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación.

Es decir todas las agencias inmobiliarias que actualmente realizan las labores de intermediación y dan el servicio de entrega de  llaves y atención a los usuarios serán las empresas explotadoras y deberán de inscribir su titulo en el registro de turismo.

 

¿Quién tiene la responsabilidad ante la Administración y los usuarios?

Lo tendrá la empresa explotadora, que como hemos visto antes, será la agencia inmobiliaria.

El artículo 4 manifiesta la Responsabilidad ante la Administración turística y las personas usuarias, indicando:

1. La persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable a la que se refiere el artículo 9 será la responsable ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio.

La persona titular de la explotación deberá disponer de título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad.

2. Los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico serán responsables de mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación que les afecte, ya sea en el vínculo jurídico que les habilita para la explotación o en las condiciones propias de cada una de las viviendas explotadas.

 

¿Cómo se calcula el número máximo de usuarios de una vivienda de uso turístico?

Según el artículo 5.4 La capacidad máxima de las viviendas vendrá limitada por lo previsto en el artículo 6 que dice:

b-Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro.

En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.

1. c) Disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

Además cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación, de las cuales dos deberán ser en camas que no sean literas. Se permitirán dos plazas convertibles en el salón de las viviendas en el grupo completa, que computarán para la capacidad máxima de la vivienda.

 

¿Cuáles son los requisitos y servicios que debe de ofrecer las viviendas con uso turístico?

1- 1. Las viviendas de uso turístico deberán cumplir con los siguientes requisitos sustantivos y de habitabilidad:

a) Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal. La inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los correspondientes Ayuntamientos.

b) Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro.

En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.

c) Disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

d) Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la Administración local o autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica.

Las cocinas y cuartos de baños tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire.

e) Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles, es decir de aire acondicionado, no se admiten ventiladores, en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto.

f) Disponer de calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, si el periodo de funcionamiento comprende los meses de diciembre, enero, febrero y marzo, sin que en ningún caso sean admisibles los elementos incandescentes ni de combustión de líquidos o gases inflamables.

2. Asimismo, las personas titulares de la explotación estarán obligadas a:

a) Facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

b) Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.

c) Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

d) Informar a las personas usuarias de las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, las zonas de uso restringido, las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, las zonas del depósito de basuras en la vía pública, las pautas de respeto por el entorno urbano y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones. Deberá colocarse en la puerta de la vivienda un plano de evacuación, en caso de existir para la comunidad de vecinos del inmueble.

e) Entregar justificante de pago de los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido, sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales:

1.º Identificación de la persona titular de la explotación de la vivienda.

2.º Identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

3.º Identificación de la persona usuaria.

4.º Número de personas alojadas.

5.º Fecha de entrada y de salida.

6.º Precio del servicio contratado y fecha de pago.

Las personas titulares de la explotación que, de acuerdo con la normativa fiscal, tengan la obligación de emitir factura, deberán cumplir con los requisitos que les resulten de aplicación.

f) Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo.

 

¿Cuáles son los equipos, muebles y enseres que debe de disponer una vivienda de uso turístico?

a) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan, contar con televisor e información de canales, tomas de corriente en todas las estancias y con los suministros básicos que permitan su habitabilidad, tales como electricidad y agua corriente caliente y fría.

La cocina deberá estar provista de un mínimo de dos fuegos, horno o microondas y frigorífico; de utensilios adecuados a la capacidad de alojamiento (al menos vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor); de pequeños electrodomésticos (al menos batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera); de mobiliario de almacenaje; de utensilios y kit de productos de limpieza con contenido mínimo de estropajo, bayeta, paño y gel limpiador; bolsas de basura; tendedero, plancha y tabla de planchar; y separación selectiva de residuos con el correspondiente detalle informativo.

b) El baño estará dotado al menos de inodoro, lavabo, bañera o plato de ducha, jabón de mano, gel, champú, una toalla de mano por persona, suelos antideslizantes en duchas y bañeras, alfombra de baño lavable, luz apropiada para el baño, espejo, colgadores de toallas, rollo de papel higiénico adicional, escobilla para el inodoro, enchufe de corriente junto al espejo, estantería, secador y cubo higiénico.

En todo caso, el inodoro deberá estar independizado y cerrado, bien de manera individual bien con el resto de elementos sanitarios.

c) Ropa de cama, lencería, mantas o nórdicos y almohadas bien conservados en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición de la ropa de cama.

Las camas deberán medir al menos 80*190 cm si es individual y 135*190 cm si es doble. La vivienda deberá disponer de un armario o espacio destinado a la ropa para cada cuatro plazas, con un número de perchas adecuado, que se puede ubicar en cualquiera de los dormitorios y de punto de luz próximo a la cama.

Los canapés, y colchones con un grosor mínimo de 18 cm, deben estar en buenas condiciones y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.

d) Botiquín de primeros auxilios, así como la instalación de algún tipo de detectores de humo en zona próxima a la cocina y un extintor.

e) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano y un plano de la localidad.

f) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso»

 

¿Cuáles son las horas de entrada y salida de las viviendas de uso turístico?

La persona usuaria de la vivienda tendrá derecho a su ocupación desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11:00 horas del día señalado como fecha de salida, pudiendo acordarse individualmente un régimen diferente. En caso de que la persona explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, se deberá concertar previamente la entrega de llaves.

En el caso de que la entrega de llaves se realice a través de su depósito en candados, cajetines de seguridad o análogos, los mismos no podrán ubicarse en elementos del mobiliario urbano de las vías públicas.

¿Cuáles son las obligaciones de inscripción de las viviendas de uso turístico?

El artículo 9 indica las obligaciones de inscripción y quienes deben de inscribir la vivienda.

1. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda, la persona o entidad que explota este servicio tendrá que presentar la correspondiente declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda de uso turístico.

Sin perjuicio de lo que con arreglo a la normativa comunitaria pudiera resultar exigible, el contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:

1. a) Identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad máxima de alojamiento.

Solo será admisible una vivienda por cada referencia catastral, salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.

1. b) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, incluyendo número de teléfono y correo electrónico a efectos de los avisos de disponibilidad de las electrónicas.
2. c) Identificación de la persona propietaria o titular del inmueble, en caso de ser distinta de la persona o entidad explotadora.
3. d) Manifestación de que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección pública o que se encuentra descalificada
4. e) Manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable.
5. f) Autorización expresa para la cesión e intercambio de datos por parte de las Administraciones públicas a efectos del necesario ejercicio de sus respectivas competencias, incluidas las fuerzas y cuerpos de seguridad y las autoridades tributarias.
6. g) Manifestación de que la vivienda no tiene prohibida la actividad de vivienda de uso de acuerdo con el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios.
7. h) El período o períodos de prestación del servicio turístico.

Los datos introducidos en el apartado de datos de la vivienda de la declaración responsable serán de acceso público a través de buscadores abiertos de esta Consejería, salvo los relativos al número de teléfono y correo electrónico.

¿Qué ocurre si la administración comprueba que hay errores en la declaración responsable?

La comprobación por parte de la Administración turística de la inexactitud o falsedad de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento incorporado a la declaración responsable que determine que la vivienda de uso turístico no reúne las condiciones para su inscripción como tal, o que se han dejado de reunir dichas condiciones, así como la falta de prestación efectiva del servicio en los términos del artículo 3.1 o la inexistencia de licencias o autorizaciones exigibles por la normativa sectorial específica, especialmente en materia urbanística o reguladora del régimen del suelo, dará lugar a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, previa audiencia de las personas interesadas.

¿Cuándo entra en vigor la obligación de tener aire acondicionado y calefacción en las viviendas de uso turístico?

Aquellas viviendas de uso turístico que se quieran inscribir nuevas a partir del 22 de Febrero del 2024 deberán de cumplir tener aire acondicionado y calefacción.

Las viviendas que estaban registradas antes de la entrada en vigor del Decreto 31/2024 tienen un año a partir del 20 de Febrero del 2024 es decir hasta el 20 de Febrero del 2025.

¿Cuánto tiempo tienen los propietarios de viviendas de uso turístico para adaptarse a la nueva normativa Decreto 31/2024, de 29 de enero?

• Para Comunicar las Plazas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía.

Cuando las plazas inscritas no coincidan con lo establecido en los apartados b) y c) del artículo 6.1 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, las personas titulares de la explotación de las viviendas deberán declarar al Registro de Turismo de Andalucía, el número que corresponda en función de la dimensión mínima construida y el número de baños disponibles, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto,

Este artículo es el que dice:

b-Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro.

En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.

1. c) Disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

• Para la Comunicación al Registro de Turismo de Andalucía del cambio de titularidad de la explotación de viviendas de uso turístico.

Aquellas entidades que, en virtud de lo dispuesto en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, en la redacción dada por la presente norma, tengan la consideración de empresa explotadora, como hemos indicado antes ahora las agencias inmobiliarias serán las empresas explotadoras, dispondrán del plazo de seis meses para la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía del cambio en la titularidad de la explotación de la correspondiente vivienda de uso turístico.

• Para comunicar los periodos de funcionamiento tendrán un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto. En caso de no realizarse, se entenderá que el periodo de funcionamiento es el año completo.

Es decir, como esta ley entre en vigor a los 20 días de su publicación en el BOJA que fue el pasado 02 de Febrero del 2024, tendrán que realizarse antes del 22 de Agosto del 2024 para aquellas comunicaciones de un plazo de seis meses.