1. Introducción

En España, la inversión inmobiliaria mediante sociedades mercantiles se ha convertido en una herramienta habitual de planificación fiscal y patrimonial. El ordenamiento tributario español prevé un régimen fiscal especial para entidades cuyo objeto principal sea el arrendamiento de viviendas, con el objetivo de fomentar el mercado del alquiler residencial.

Este artículo analiza de forma sistemática:

• Qué son estas sociedades
• Qué requisitos deben cumplir
• Qué bonificaciones fiscales pueden obtener
• Sus ventajas e inconvenientes

2. Definición: sociedades mercantiles de arrendamiento de viviendas

Las sociedades mercantiles que alquilan inmuebles son entidades (normalmente SL o SA) que explotan bienes inmuebles en alquiler y tributan en el Impuesto sobre Sociedades.

Con carácter general, los ingresos por alquiler obtenidos por una sociedad tributan al tipo general del 25% del Impuesto sobre Sociedades. 

Sin embargo, la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece un régimen especial denominado:

Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (EDAV)

Este régimen permite aplicar bonificaciones fiscales relevantes cuando la sociedad se dedica de forma real al alquiler residencial.

3. Bonificaciones fiscales principales

3.1 Bonificación en el Impuesto sobre Sociedades

La principal ventaja fiscal es:

• Bonificación del 40% de la cuota íntegra del IS sobre las rentas del alquiler de viviendas. 
• Antes de 2022 era del 85%, pero se redujo mediante la Ley de Presupuestos. 

Esto implica que la tributación efectiva puede situarse aproximadamente en:

• Tipo general: 25%
• Tipo efectivo con bonificación: ≈ 15% 

👉 Es el incentivo clave del régimen.

3.2 IVA superreducido del 4% en adquisición de viviendas

Las sociedades acogidas al régimen pueden comprar viviendas con:

• IVA superreducido del 4%, si se destinarán al alquiler bonificado. 

Esto reduce significativamente el coste de inversión inicial.

3.3 Tipo reducido para empresas nuevas o pequeñas

Otras ventajas fiscales generales aplicables:

• Empresas de nueva creación: 15% IS primeros años. 
• Empresas de reducida dimensión: tipos reducidos iniciales. 

3.4 SOCIMI (alternativa avanzada)

Otra figura son las SOCIMI:

• Tributan al 0% en Impuesto sobre Sociedades. 
• Pagan impuestos en dividendos y beneficios no distribuidos.

Son un régimen distinto, más complejo y orientado a grandes patrimonios inmobiliarios.

4. Requisitos para obtener la bonificación fiscal

Para acogerse al régimen especial deben cumplirse obligatoriamente los siguientes requisitos:

4.1 Número mínimo de viviendas

La sociedad debe tener:

• Al menos 8 viviendas en alquiler u ofrecidas en alquiler. 

No cuentan viviendas en usufructo o alquiler subarrendado.

4.2 Permanencia mínima del alquiler

Las viviendas deben:

• Permanecer alquiladas u ofrecidas durante mínimo 3 años. 

Si no se cumple → hay que devolver las bonificaciones.

4.3 Origen de los activos

Las viviendas deben ser:

• Construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad. 

4.4 Peso del alquiler en la actividad

Debe cumplirse al menos uno:

• 55% del valor del activo → vivienda en alquiler
• 55% de los ingresos → alquiler de viviendas 

4.5 Contabilidad separada

La sociedad debe:

• Llevar contabilidad diferenciada por vivienda. 

4.6 Actividad económica real

Debe existir estructura empresarial:

• Gestión profesional
• Organización contable
• Posible personal contratado

5. Ventajas de usar sociedad para alquiler inmobiliario

5.1 Ventajas fiscales

1. Menor tributación efectiva (≈15% vs IRPF progresivo hasta 47%).
2. Posibilidad de deducir más gastos:
   • Amortización
   • Intereses
   • Personal
   • Gastos de gestión 
3. Diferimiento de impuestos:
   • No tributa el socio hasta reparto de dividendos.

5.2 Ventajas patrimoniales

• Protección del patrimonio personal (responsabilidad limitada).
• Facilita transmisión (venta de participaciones).
• Mejora planificación sucesoria.

5.3 Ventajas financieras

• Mejor acceso a financiación bancaria.
• Imagen empresarial profesional.
• Escalabilidad del negocio inmobiliario.

6. Desventajas y riesgos

6.1 Doble imposición

Cuando se reparten dividendos:

1. La sociedad paga IS
2. El socio paga IRPF por dividendos

Esto puede neutralizar parte del ahorro fiscal.

6.2 Costes administrativos

Una sociedad implica:

• Contabilidad obligatoria
• Impuesto de Sociedades anual
• Costes de gestoría
• Auditorías en algunos casos

6.3 Necesidad de escala mínima

El requisito de 8 viviendas hace que:

• No sea rentable para pequeños propietarios.

6.4 Rigidez del régimen

Si se incumplen requisitos:

• Se pierden bonificaciones
• Puede haber regularizaciones fiscales.

6.5 Cambios regulatorios

El sector está sujeto a reformas frecuentes:

• Cambios fiscales a SOCIMI
• Incentivos al alquiler asequible en debate político 

7. Comparativa: persona física vs sociedad

Aspecto	Persona física	Sociedad
Tributación	IRPF progresivo	IS fijo
Reducción alquiler vivienda	50–60% IRPF	Bonificación 40% IS
Escalabilidad	Baja	Alta
Costes administrativos	Bajos	Altos
Protección patrimonial	No	Sí

8. Conclusión

Las sociedades mercantiles dedicadas al arrendamiento inmobiliario constituyen una herramienta de planificación fiscal eficiente cuando existe un volumen relevante de inmuebles.

👉 Son especialmente recomendables cuando:

• Se poseen múltiples viviendas
• Se busca crecimiento patrimonial
• Se pretende profesionalizar la actividad

Sin embargo, no son adecuadas para pequeños propietarios debido a la complejidad y los requisitos exigidos.