¿Cómo garantizar el pago de la renta?

Cuando se trata de arrendamiento de vivienda la ley (nos referimos a su ultima redacción en vigor a partir del 6 de marzo de 2019)  permite exigir al arrendatario un importe que no podrá exceder de dos mensualidades de renta, que será adicional a la prestación obligatoria en metálico del mes de fianza (art 36 LAU). Ahora bien es posible exigir una garantía de mayor cuantía cuando la duración pactada del contrato exceda de cinco años (y siete años si el arrendado es persona jurídica).

Es usual exigir la citada garantía mediante ingreso bancario en la cuenta del arrendador, que quedará en depósito a las resultas del contrato y hasta su expiración. Igualmente es posible que un fiador personal (padre o familiar del arrendatario) garantice el pago de la renta o bien que se preste un aval bancario, pero es importante precisar en estos casos:

a) En principio el fiador o el aval bancario tendrá un límite de responsablidad de dos meses de renta, según establece  el artículo 36.3 LAU, es decir en caso de incumplimiento de obligación del pago por el arrendatario de varios meses de renta, el fiador o aval bancario sólo responderá de dos mensualidades.  No tiene mucho sentido limitar al menos la responsabilidad de un fiador personal (art. 1822 y siguientes) a tan solo dos meses cuando lo lógico es incluir un fiador  precisamente para desincentivar el impago, pero es el tenor de la ley y exceder el límite podría suponer la nulidad de la estipulación y que se tenga por no puesta porque modifica la norma en pejuicio del arrendatario (art. 6 LAU). Aún cuando así sea sí podríamos reducir el riesgo de anulación si etendemos que la nulidad de la estipulación que establece una cantidad de responsabilidad superior a dos meses no implica la nulidad de toda la cláusula, la nulidad de aquella no tienen que implicar la nulidad de ésta, por tanto se salvaría la estipulación que constituye la garantia o fianza, aún siendo nulo el exceso de responsabilidad que supera el límite legal (sobre alcance nulidad de las cláusulas y la forma de organizar gramaticamente una cláusula con varias estipulaciones veáse stc AP Barcelona Secc 4º, 625/2019, de 25 de junio).

b) Es conveniente incluir expresamente que la fianza es solidaria, el arrendador podrá reclamar indistintamente tanto al arrendatario-deudor como al fiador (tambien llamado a primer requerimiento). Si no se indica expresamente se entenderá que el fiador es subsidiario, solo se le podrá reclamar una vez que se le ha reclamado previamente al deudor. Se debe excluir tambíen el beneficio de excusión, para evitar esperar a la insolvencia del arrendatario para reclamar al fiador, es decir una vez que se ha intentado infructuosamente cobrar toda la deuda con los bienes del arrendatario. Sin beneficio de excusión esta espera innecesaria.

c) Se puede pactar la existencia de varios fiadores, y que respondan cada uno total o bien parcialmente o de diferentes cantidades. En la práctica en todo caso es recomendable imponer la condición solidaria de todos los fiadores, y así se le podría exigir a cualquiera de ellos la totalidad de la deuda.

d) Muy importante antes de reclamar la deuda judicialmente al fiador practicar la oportuna comunicación y el requerimiento en su domicilio de manera independiente al arrendatario y por la cantidad de la que debe responder.  Es un requistio de procedibilidad procesal, si no se hace la demanda judicial podrá ser desestimada. Si el fiador ha rehusado recibir la comunicación o el burofax (normalmente) o simplemente no lo ha recogido, habiéndosele dejado «aviso» por la oficina de correos, se considera que la notificación produce todos lo efectos, ya que la frustración de la comunicación se debe únicamente a la voluntad, expresa o tácita, de su destinatario, a su negligencia, desinterés, pasividad, error o impericia (stc Audiencia Provincial de Granada Secc 3º de 1 de diciembre de 2021 siguiente doctrina del TC SSTC 82/2000 de 27 de marzo, SSTC 6/2003 de 20 de Enero o SSTC 154/2000 de 29 de mayo).

e) NO hay que olvidar que el aval o fianza se mantiene vigente solo durante la duración del contrato de arrendamiento que garantiza. Es muy usual olvidarse de prorrogar la fianza en caso que se prorrogue el arrendamiento y no recabar el consentimiento del fiador o fiadores, la prórroga del arriendo en favor del arrendatario por el arrendador sin el consentimiento del fiador extingue la fianza (art. 1851 CC), y «la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.» (art. 1827 Cc).

Lo aqui indicado no se aplica a los arrendamientos de uso distinto de vivienda o locales comerciales, donde no existe límite para la imposición de garantías.