Como tributa la aportación de inmueble a una sociedad

Qué es una aportación de inmueble a una sociedad

Consiste en que una persona física transmite la propiedad de un inmueble (vivienda, local, nave, terreno…) a una sociedad a cambio de participaciones o acciones. Es una aportación no dineraria.

Tributación en IRPF (persona física aportante)

Ganancia o pérdida patrimonial

La aportación sí tributa en IRPF, porque se considera una transmisión. La ganancia patrimonial se calcula como:

Valor de las participaciones recibidas – Valor de adquisición del inmueble

Si el valor de las participaciones es mayor, hay ganancia patrimonial y tributa en la base del ahorro (19–28 % según tramos).
Si es menor, hay pérdida patrimonial.

¿Puede aplicarse el régimen especial de neutralidad fiscal?

Solo si la aportación otorga el control de la sociedad (al menos el 50 % del capital) y se cumplen motivos económicos válidos. En ese caso, la ganancia no tributa en ese momento (diferimiento), pero no es lo habitual cuando una persona física aporta un inmueble aislado.

Tributación en IVA o ITPAJD (impuestos indirectos)

IVA

Depende del tipo de inmueble y de si el aportante actúa como empresario:

Viviendas usadas: normalmente exentas de IVA.
Locales o inmuebles afectos a actividad económica: pueden estar sujetos a IVA si el aportante actúa como empresario o profesional.

ITPAJD (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)

Si la operación está exenta de IVA, suele tributar por ITP modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), salvo que aplique la exención de operaciones societarias.

Además, la escritura pública puede quedar sujeta a AJD, dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble.

Impuesto sobre Operaciones Societarias (OS)

La aportación de inmuebles a una sociedad está exenta de OS, según la normativa vigente. Esto significa que no se paga OS, pero sí pueden devengarse IVA, ITP o AJD según el caso.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

La aportación del inmueble sí genera plusvalía municipal si hay incremento de valor del terreno urbano, salvo que se trate de un inmueble rústico.

Resumen rápido de impuestos

Impuesto	¿Se paga?	Comentario
IRPF	Sí, salvo régimen especial	Se genera ganancia patrimonial por la diferencia entre valor de participaciones y valor del inmueble.
IVA	Depende	Sujeto si el aportante actúa como empresario y el inmueble está afecto.
ITP	Sí, si no hay IVA	Se aplica TPO cuando la operación está exenta de IVA.
AJD	Posible	Según tipo de inmueble y normativa autonómica.
OS	Exento	No se paga OS en aportaciones a sociedades.
Plusvalía municipal	Sí	Si hay incremento de valor del terreno urbano.

Qué suele ser más relevante en la práctica

La ganancia en IRPF suele ser el coste fiscal más importante.
La operación no es neutra fiscalmente, salvo casos muy concretos en los que se aplica el régimen especial.
Es fundamental valorar correctamente el inmueble y las participaciones para evitar ajustes posteriores por parte de Hacienda.