En supuestos de contrato de arrendamiento de vivienda habitual el arrendatario puede desistir libremente del contrato una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato, siempre y cuando lo comunique al arrendador con una antelación de treinta días. Resulta conveniente hacer tres precisiones importantes:

• Si el arrendatario pretende desistir antes de los seis meses se considerará un incumplimiento contractual y no puede obligar al arrendador a recibir las llaves y la posesión de la vivienda arrendada, por lo que éste podrá exigir el cumplimiento forzoso y en todo caso el abono de las mensualidades que resten hasta alcanzar el plazo mínimo legal (stc AP Madrid, Secc. 20, 276/2019, de 13 de junio). La ley no regula la posibilidad de desisir antes salvo que las partes así hayan pactado (art. 11 LAU, stc AP Barcelona, Secc 4º, 91/2021, de 10 de febrero), cabe recordar que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 Cc).

• El desistimiento anticipado del arrendatario realizado en plazo, (con 30 días de preaviso y transcurridos los primeros seis meses del contrato) no otorga derecho al arrendador a ser indemnizado. Para ello es necesario que se haya pactado expresamente en el contrato, estableciendo además la ley un limite máximo de indemnización en beneficio del arrendatario (de obligado cumplimiento como norma imperativa), de una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir y los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Si se pacta indemnización el montante dependerá por tanto de la duración pactada del contrato, una mensualidad por año y las prorrata correspondiente del periodo inferior al año. Cuando las partes pactan un periodo superior al año no hay conflicto, pero si el contrato se concertó por un año renovable (hasta el plazo mínimo legal 5 o 7 años sea persona física o jurídica) caben interpretaciones, en principio si se desiste el primer año no hay duda y se indemnizará la cantidad equivalente del periodo que falte por cumplir. Mayores problemas surgen cuando el contrato se ha renovado por anualidades y se renuncia con posterioridad al vencimiento de la prórroga en este caso se debería compensar el periodo correspondiente de ese año adicional. Pero usualmente los arrendatarios abandonan la vivienda o desisten del contrato sin comunicar antes de la prórroga anual y el arrendador no suele reclamar compensación aún cuando se haya pactado, dado el importe menor y para evitar controversias. Cuando el contrato es de un año prorrogable hasta cinco pero el arrendatario ha manifestado su voluntad de no renovarlo, con antelación de treinta días a la terminación del mismo o cualquiera de sus prórrogas, no habrá indemnización por desistimiento, porque el contrato tiene en principio una duración anual prorrogable.

• A veces ocurre que el arrendatario actúa unilateralmente, abandona la vivienda y entrega las llaves al arrendador (o a través del agente inmobiliario) e incluso se firma un documento de renuncia (no de liquidación de común acuerdo) antes del vencimiento pactado sin ejercitar formalmente el desistimiento cuando se ha pactado indemnización o hacíendolo antes de los seis meses que regula la ley. En este caso no se puede entender que se haya producido un acuerdo de común bilateral entre las partes que suponga la resolución del contrato de arrendamiento, y la extinción de los efectos con el correspondiente concierto de voluntades (art. 1254, art. 1258, art. 1261 y art. 1262 Cc). Es decir la actuación unilateral del arrendatario no implica que el arrendador tenga que asumir los hechos consumados y no pueda exigir la penalización por  desistimiento se así se ha pactado, y/o las rentas debidas de los seis meses de cumplimiento mínimo y las que se deban impagadas en todo caso. Si el arrendatario pretende que existe un acuerdo o convenio de condonación de la penalización por desistimiento con el consentimiento del arrendador debe probarlo, ya que le corresponde la carga de la prueba, pero un documento o escrito de simple entrega de llaves aún firmado por el arrendador o el agente inmobiliario no es suficiente si no contiene referencia clara o conformidad expresa de la oportuna liquidación de las cantidades debidas o su condonación, (art. 217 Cc, stc AP Barcelona, Secc. 13º, 1255/2019, de 20 de diciembre y stc TS 20 de julio de 2011).

Lo aqui indicado no se aplica a los arrendamientos de uso distinto de vivienda o locales comerciales.