Ocurre con cierta frecuencia que un inmueble que pertenece proindiviso a varias personas, sea por título de herencia, cuando todavía incluso no se ha producido la partición y la adjudicación de la misma, o en Comunidad de Bienes ya constituida por cualaquier título, es ocupado exclusivamente por uno de los copropietarios en perjuicio del resto, sin que puedan ni siquiera hacer uso de su propiedad.
¿Es posible expulsar al propietario que se está beneficiando del uso del bien en común solo para él?
El artículo 394 del Código Civil permite que cada partícipe pueda servirse de las cosa común, bajo dos condiciones que lo haga conforme al destino y naturaleza de la cosa, y segundo, lo que a nosotros aquí nos interesa, que el uso que haga no perjudique el interés de la comunidad, ni impida al resto de los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Partiendo pues que el copropietario “abusón” no deja usar el inmueble (vivienda, apartamento, terreno etc) al resto de los codueños pueden éstos en pura lógica iniciar un desahucio por precario contra el mismo como propietario-ocupante, siempre y cuando actúen por mayoría (más del 50%, ya veremos el caso de dos comuneros con igual cuota) o uno con la autorización del resto o sin su oposición y lo hagan en beneficio de la Comunidad Hereditaria, si se trata de coherederos (en este caso el hecho fundante de la pretensión sería el abuso de derecho de esa posesión que perjudica al resto de los coheredores privándoles a su vez del uso que a éstos corresponde), y si nos encontramos con una Comunidad de Bienes, cualquier comunero con la autorización o no oposición de la mayoría también podría instar el desahucio contra el ocupante (conforme al art. 398 Cc).
Algunos juristas y no pocas sentencias, alegan con razón que el artículo 394 Cc atribuye un uso solidario y la posibilidad de servirse plenamente de la cosa común en proporción a su cuota; el hecho que la use él solo la propiedad o la use más que los demás, incluso con igual cuota, no estaría prohibido por la norma, que no exige previo acuerdo de los comuneros para permitir el uso individual para cada uno de ellos Además el alcance del concepto precario se ha visto restringido en últimas revisiones de la norma procesal (art. 250.1 LEC) al requerirse cesión a título gratuito («sin pagar merced») y previa solicitud, circunstancias que no concurren en el supuesto de la apropiación de uso de un cotitular por derecho propio. Lo que ocurre es que desde esta posición las alternativas jurídicas para atacar al «propietario abusón» serían menos expeditivas con procedimientos judiciales declarativos más arduos y complejos; promover la extinción de la comunidad, exigir un uso con turnos de ocupación (siempre difíciles para hacerlos cumplir), establecer un pago de canón por uso o bien exigir indemnización por los daños causados por el ocupante (equivalente de una renta de arriendo calculada sobre porcentaje de cuotas que corresponde a los comuneros privados de uso por ejemplo).
Pero lo cierto es que en Justicia, y en sentido común, un propietario que impide el uso que corresponde al resto de los comuneros manteniéndose en la propiedad no puede ser amparado por el Derecho, la posesión no puede nunca entenderse de manera absoluta y excluyente, contraria a los criterios de buena fe que preside la protección de esta institución, una excesiva rígidez legalista en los procedimientos sería fuente segura de conflictos y discordias. La condición de precarista en este supuesto por definición está vinculada a la exigencia de una posesión compartida con otros titulares, cuyo despojo debe ser impedida por los Tribunales; y tradicionalmente así lo ha sido a través del desahucio por precario.
Mayores problemas plantea cuando son solo dos copropietarios los comuneros y ninguno supera el 50%, aunque la jurisprudencia oscila en su criterio, soy de la humilde opinión que también se podría instar la acción de desahucio por precario contra el otro, en cuanto el copropietario tiene derecho a ejercer la correspondiente acción para proteger su derecho y no en el sentido de atribuirse para él mismo la posesión (el «quítate tú que me pongo yo» que no es de recibo); el objeto del proceso sería el abuso de derecho de cualquier comunero, el fallo de la sentencia y por consiguiente el petitum de la demanda (con riesgo de ser desestimada en otro caso) debe impetrar el uso de la propiedad conforme a su destino y para todos los comuneros en condiciones de igualdad y conforme a las cuotas si ya estuvieran asignadas, reestablecimiento de la posesión que debe ser para los comuneros, para todos no solo para el demandante que recordemos lo hace en beneficio de la comunidad. (Véase sentencia Secc. 1º Audiencia Provincial de Pontevedra de 6 de septiembre de 2019).
Un caso frecuente que suscita consultas a los abogados es el de la inversiones o mejoras realizadas por el co-propietario ocupante («abusón»); ¿qué ocurre con éstos?; el gasto realizado podría hacer pensar que ya le atribuye un derecho prioritario de posesión frente al resto de los comuneros, ya sea como derecho de retención (art. 453 Cc) o incluso asimilándolo al pago de una renta. Pero para que fuera así debe acreditarse que existe un pacto o un acuerdo en este sentido y admitido por todos los comuneros. Los gastos realizados por el ocupante en la propiedad en caso que fueran «necesarios», (aquéllos que «de no haberlos hecho el bien habría dejado de existir o desmerecido notablemente, es decir, que se trate de gastos de estricto mantenimiento o conservación realizados para evitar el deterioro o pérdida de la cosa»), en su caso generaría un derecho de crédito por el aumento de valor o para impedir enriquecimiento injusto del resto de los comuneros pero no le otorga derecho alguna a mantener la posesión por este motivo. Y se se trata de gastos «útiles» propiamente mejoras pero no estrictamente de conservación sería más discutible la posibilidad de reclamación, dada la inexistencia de buena fe y teniendo en consideración lo establecido en el artículo 397 Cc («Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos»), veáse TS, Sala Primera, de lo Civil, 755/2021, de 3 de noviembre. Más aún carece de sentido el abono de suministros de la vivienda por ejemplo, liquidados para su exclusivo beneficio y para satisfacer necesidades propias como consecuencia del uso exclusivo de la propiedad que se ha atribuído unilateralmente, sobre éstos tampco tiene derecho de reclamación alguno.
Ldo. Francisco Javier Alex Guzmán.
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